Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Farklar ve Fesih

Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi arasındaki temel fark, kira ilişkisinin sona ereceği sürenin kararlaştırılmış olup olmamasıdır. Bununla birlikte, sözleşmenin süresini bilmek tek başına fesih hakkını belirlemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli sürenin bitmesi kiraya verene kendiliğinden tahliye hakkı vermez; genel hükümlere tabi kiralarda ise farklı sonuçlar doğabilir. Bu nedenle sözleşmenin süresi, kiralananın niteliği, fesih bildiriminin zamanı ve kanuni tahliye sebepleri birlikte değerlendirilmelidir (TBK m. 300, 327–329 ve 347).

belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 300’e göre kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirime gerek olmaksızın sona erecek şekilde kurulmuş sözleşme belirli süreli; bu nitelikte bir sürenin bulunmadığı sözleşme ise belirsiz süreli kabul edilir. Tanımdaki süre ayrımı, sözleşmenin yazılı ya da sözlü olmasından bağımsızdır.

Belirli süreli sözleşme örneği

“Kira süresi 1 Ocak 2026 tarihinde başlamak üzere bir yıldır” kaydı belirli süreli sözleşmeye örnektir. Başlangıç ve bitişin takvimden saptanabilmesi önemlidir. Ancak kiralanan konut veya çatılı işyeri ise bir yıllık sürenin sonu, kiraya veren yönünden otomatik tahliye tarihi değildir. TBK m. 347’nin kiracıyı koruyan özel uzama düzenlemesi uygulanır.

Belirsiz süreli sözleşme örneği

Taraflar kira bedelinde, kullanım amacında ve diğer koşullarda anlaşmış; ancak sözleşmenin hangi tarihte sona ereceğini belirlememişse belirsiz süreli kira ilişkisi söz konusu olabilir. Her ay kira ödenmesi, tek başına kira sözleşmesinin “bir aylık belirli süreli” veya “belirsiz süreli” olduğunu kanıtlamaz. Süre konusundaki ortak irade ve diğer belgeler birlikte değerlendirilir.

Yazılı sözleşme bulunmaması da tek başına belirsiz süreli kira anlamına gelmez. Taraflar sözlü olarak bir yıl üzerinde anlaşmış olabilir. Uyuşmazlık doğarsa sözleşmenin süresi ve başlangıç tarihi bakımından ispat sorunu ortaya çıkar.

Belirli ve belirsiz süreli kiralar arasındaki temel farklar

Aşağıdaki tablo özellikle taşınmaz kiralarında uygulanacak kuralları ayırır. Konut ve çatılı işyerleri, TBK m. 339 ve devamındaki özel korumaya tabidir; arsa gibi genel hükümlere tabi taşınmazlarda ise TBK m. 327–329 ön plana çıkar.

Tablodaki sonuçlar, kiralananın konut, çatılı işyeri, boş arsa, taşınır veya ürün kirasına konu bir işletme olup olmamasına göre değişebilir. Bir kira sözleşmesinin sırf “işyeri” başlığını taşıması, her durumda çatılı işyeri kirası sayılması için yeterli değildir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirası nasıl sona erer?

TBK m. 347/1 uyarınca kiracı, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. TBK m. 348 gereğince fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Bildirimin karşı tarafa ulaştığını gösterecek bir yolun seçilmesi ispat bakımından önem taşır.

Kiraya veren ise “sözleşme bir yıllıktı ve yıl bitti” gerekçesiyle kiracının çıkmasını isteyemez. TBK m. 354 uyarınca dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye konulan, kiraya verene sırf bitiş tarihinde tahliye imkânı veren bir kayıt, kanuni korumayı bertaraf etmez.

Bu ayrımın sözleşmenin sona ermesi ve fiilî tahliye üzerindeki etkisi ayrıca kira sözleşmesi bitince tahliye konulu yazımızda incelenmektedir. Sözleşmenin kendiliğinden uzamasının kapsamı ise kira sözleşmesinin yenilenmesi başlığında ele alınmaktadır.

On yıllık uzama süresi neden ilk sözleşme süresinden ayrıdır?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkı bakımından ilk kararlaştırılan süre ile bu süreden sonraki on yıllık uzama süresi birbirine eklenir. Kanuna göre fesih, on yıllık uzamayı izleyen her uzama yılının bitimi için ve o bitimden en az üç ay önce bildirim yapılarak gerçekleştirilebilir (TBK m. 347/1). Dolayısıyla kiracının taşınmazda bulunmasının toplam on yılı doldurması ile on yıllık uzama süresinin tamamlanması aynı şey değildir.

Örnek olarak bir yıllık kira sözleşmesinin 1 Ocak 2020’de başladığı ve taraflar arasında sonradan yeni bir kira sözleşmesi kurulmadığı varsayılsın. İlk süre 2020 sonunda, bunu izleyen on yıllık uzama 2030 sonunda tamamlanır. TBK m. 347/1’deki sebepsiz fesih hakkı bakımından ilk izleyen uzama yılı 2031 yılıdır; kiraya verenin bu yılın sonunda sona erdirme iradesini en az üç ay önce yazılı olarak bildirmesi gerekir. Somut dosyada süre hesabı sözleşme ve bildirim tarihleri üzerinden ayrıca yapılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.11.2025 tarihli, E. 2025/4720, K. 2025/5281 sayılı kararında da ilk beş yıllık sürenin bittiği tarihten sonraki on yıllık uzama esas alınmış; zamanında yazılı fesih bildirimine dayanılarak açılan tahliye davasına ilişkin değerlendirme yapılmıştır. Ayrıntılı süre hesapları için 10 yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye yazısı ayrıca incelenebilir.

Belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri kirası nasıl feshedilir?

TBK m. 347/2, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya verenin bildirim yoluyla sona erdirme haklarını farklılaştırır. Kiracı on yıl beklemek zorunda değildir; kiraya veren ise sebepsiz olağan fesih için kiranın başlangıcından itibaren on yılın geçmesini bekler. Ancak her iki taraf bakımından da uygulanabilir fesih dönemleri, bildirim önelleri ve yazılılık koşulu ayrıca gözetilir.

Taşınmaz kiralarında TBK m. 328–329’un genel kuralı, aksine geçerli bir düzenleme veya yerel âdet bulunmadığında, kira başlangıcına göre hesaplanan altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimi yapılmasıdır. Bu nedenle kanundaki “kiracı her zaman” ifadesi, bildirimsiz olarak istenen herhangi bir günde çıkıp sonraki bütün borçlardan kurtulmak anlamına gelmez; kiracı, on yıllık bekleme sınırına tabi olmaksızın uygun fesih takvimini işletir.

Örneğin belirsiz süreli bir konut kirası 1 Mart’ta başladıysa, aksi kararlaştırılmadıkça ve yerel âdet farklı olmadıkça altı aylık dönemlerin sonu Ağustos ve Şubat sonlarına denk gelir. Fesih bildiriminin hangi dönem sonunda sonuç doğuracağı, karşı tarafa fiilen ulaştığı tarihe göre hesaplanır. Süre kaçırılırsa TBK m. 328/2 gereğince bildirim, sonraki fesih dönemi için geçerli olabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.11.2017 tarihli, E. 2017/6823, K. 2017/16285 sayılı kararında belirsiz süreli sözlü kira ilişkisini değerlendirirken üç aylık bildirimin altı aylık fesih dönemine uygun yapılmaması nedeniyle tahliye kararını bozmuştur. Bu karar, yalnızca on yılın geçmiş olmasının usulüne uygun bildirim gereğini ortadan kaldırmadığını göstermektedir.

Kiracı tarafından gönderilecek bildirimin adres, süre ve ispat boyutu ayrı bir uyuşmazlık konusu olduğundan kiracının fesih bildirimi yazısında daha ayrıntılı açıklanmıştır.

Genel hükümlere tabi kiralarda süre bitimi ve örtülü devam

Konut ve çatılı işyeri koruması dışında kalan adi kiralarda farklı bir sistem söz konusudur. TBK m. 327/1’e göre belirli süreli genel kira sözleşmesi, kararlaştırılan sürenin sonunda kural olarak kendiliğinden sona erer. Taraflar açık yeni bir anlaşma yapmadan kiralananın kullanılmasına ve kira ilişkisinin sürdürülmesine devam ederse TBK m. 327/2 uyarınca sözleşme belirsiz süreli hâle dönüşebilir.

Bu durumda taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında TBK m. 328–329’un fesih dönemleri gündeme gelir. Aksine kararlaştırılmış daha uzun bildirim süresi ya da farklı bir dönem yoksa ve yerel âdet başka bir dönem öngörmüyorsa altı aylık kira dönemleri ile üç aylık bildirim öneli esas alınır. Taşınır kiralarında ise TBK m. 330’daki, bazı özel durumları da içeren farklı bildirim kuralları bulunur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.04.2018 tarihli, E. 2017/15837, K. 2018/4527 sayılı kararında boş arsa niteliğindeki kiralananın ilk belirli süre sonunda örtülü biçimde devam ederek belirsiz süreli kira ilişkisine dönüştüğü; sonradan yapılan feshin TBK m. 328–329’daki takvime uygun olmadığı açıklanmıştır. Bu örnek, TBK m. 347’deki konut korumasının her taşınmaz kirasına uygulanamayacağını gösterir.

Ürün kirası ayrı değerlendirilmeli mi?

Evet. TBK m. 357 ve devamında düzenlenen ürün kirasında, kiralanan ürün veren bir şey veya haktan yararlanma yetkisini kapsar. Belirli süreli ürün kirasında TBK m. 367 uyarınca sürenin bitiminde sona erme esastır; ancak taraflar kira ilişkisini örtülü sürdürürse aksi kararlaştırılmadıkça birer yıllık yenilenme gündeme gelir. Belirsiz süreli ürün kirasında TBK m. 368’in, sözleşme veya yerel âdet yoksa en az altı aylık bildirim öngören özel düzenlemesi bulunur. Dolayısıyla ürün kirası, konut veya adi arsa kirasıyla aynı takvim içinde değerlendirilmemelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.05.2026 tarihli, E. 2025/6177, K. 2026/2951 sayılı kararında kira bedelinin hasılattan pay şeklinde hesaplanmasının tek başına sözleşmeyi ürün kirası hâline getirmediği; kiralananın işletme ruhsatıyla devredilip devredilmediği ve kiralanan hakların içeriğinin önemli olduğu ele alınmıştır. Somut olay çatılı işyeri kirası sayılmış ve yalnız kararlaştırılan sürenin dolması sebebiyle tahliye yaklaşımı kabul edilmemiştir.

Fesih bildiriminin şekli, tebliği ve süre başlangıcı

Konut ve çatılı işyerleri için TBK m. 348, fesih bildiriminin geçerli olmasını yazılı şekle bağlar. Noter aracılığıyla bildirim her durumda kanuni zorunluluk değildir; ancak gönderim, içerik ve teslim tarihinin ispatı bakımından tercih edilebilir. Sadece bildirimi hazırlamak veya postaya vermek yeterli olmayabilir: kanunun aradığı süreler bakımından muhataba ulaşma tarihi değerlendirilmelidir.

Belirsiz süreli taşınmaz kirasında fesih dönemleri TBK m. 328 uyarınca kira başlangıcından itibaren hesaplanır. TBK m. 329’daki üç ay ile TBK m. 347/1’deki üç ay aynı ifadeyi taşısa da aynı olayda uygulanmaz: ilki genel belirsiz süreli taşınmaz kirasındaki fesih önelidir; ikincisi belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında on yıllık uzama sonrası fesih hakkının koşuludur.

Kiralanan aile konutu niteliğindeyse TBK m. 349 gereğince kiracı olan eşin fesih işleminde diğer eşin açık rızası ayrıca gündeme gelir. Kiracı olmayan eşin kanunun öngördüğü bildirimle sözleşmenin tarafı olması hâlinde fesih bildiriminin eşlere ayrı ayrı yapılmasına ilişkin düzenleme de dikkate alınır.

Sonradan imzalanan yeni sözleşme on yıllık süreyi değiştirir mi?

Tarafların mevcut sözleşmenin koşullarını değiştirmesi ile eski kira sözleşmesini sona erdirip yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesi yapması aynı işlem değildir. Özellikle TBK m. 347’deki on yıllık uzama hesabında bu ayrım önemlidir. Yalnız kira bedelinin güncellenmesi veya mevcut uzama döneminin yazılı kayda geçirilmesi ile yeni kira süresinin ve sözleşme ilişkisinin baştan kararlaştırılması farklı hukuki sonuçlara yol açabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.05.2021 tarihli, E. 2017/458, K. 2021/614 sayılı kararında, ilk sözleşmeden sonra taraflarca yeni süre ve kira koşulları içeren kira sözleşmelerinin imzalanmasının uzama süresine etkisi incelenmiştir. Çoğunluk, somut olaydaki daha sonraki bağımsız yazılı sözleşmeyi esas alarak süre hesabını yapmış ve henüz on yıllık uzama şartı gerçekleşmediği gerekçesiyle verilen tahliye kararını bozmuştur. Kararda karşı oylar bulunduğundan, her ek protokolün veya yıllık kira artışı belgesinin otomatik olarak yeni on yıllık süre başlattığı sonucuna varılamaz; taraf iradesi ve belgenin içeriği ayrıca incelenmelidir.

TBK’nın 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girişinden önce kurulmuş bazı kira ilişkileri bakımından 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde bir defalık geçiş süreleri öngörülmüştür. Eski tarihli sözleşmenin dönem hesabı yapılırken bu geçiş düzenlemesi de, ilgili olduğu ölçüde, ayrıca kontrol edilmelidir.

Süre dolmadan fesih ve tahliye mümkün müdür?

Belirli sürenin bulunması, kanunda öngörülen olağanüstü sona erme veya dava sebeplerinin hiç kullanılamayacağı anlamına gelmez. Örneğin kiracının temerrüdünde TBK m. 315, özenle kullanma yükümlülüğünün ağır ihlalinde TBK m. 316, önemli sebeple olağanüstü fesihte TBK m. 331 uygulanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı veya kiracıdan kaynaklanan bazı tahliye nedenleri bakımından TBK m. 350–352’deki özel dava yolları söz konusudur.

Öte yandan kiracının taşınmazı kararlaştırılan tarihten önce iade etmesinde, erken tahliyenin kira borcuna etkisi TBK m. 325 kapsamında ayrıca değerlendirilir. Böyle bir erken iade, belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin olağan bildirimle feshinden farklıdır. Hangi yolun seçileceği, sebep ve kanuni koşullara bağlıdır.

Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olduğu nasıl ispatlanır?

Sözleşmenin başlangıç tarihi, imzalı kira metni, süre maddesi, yenileme protokolleri, ihtarnameler, ödeme kayıtları, teslim belgeleri ve tarafların yazışmaları önem taşır. Sözlü anlaşmalarda kira ilişkisinin varlığı kabul edilse bile sürenin ve başlangıcın ayrıca uyuşmazlık konusu olması mümkündür. Davada iddiasına hukuki sonuç bağlayan taraf, uygulanabilir ispat kurallarına göre bu iddiasını dayandırdığı vakıaları ispatlamalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.11.2017 tarihli kararında belirsiz süreli sözlü kira iddiası ve başlangıç tarihinin ispatı birlikte ele alınmıştır. Yazılı sözleşmenin mevcut olmadığı hallerde, dava takvimi oluşturulmadan önce hangi başlangıç tarihinin kabul edileceği ve sürenin kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı tespit edilmelidir.

Uyuşmazlığın başında sözleşme metninin türü, süre koşulları ve bildirim belgeleri incelenerek uygun hukukî yol belirlenmesi gerekir. Kira ilişkilerindeki hukuki danışmanlık ve dava süreçleri için İstanbul kira hukuku avukatı sayfasındaki genel açıklamalar da incelenebilir.

Uyuşmazlıkta hangi mahkeme görevlidir ve arabuluculuk gerekir mi?

HMK m. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı kalmak üzere, kural olarak sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Bu davalarda HMK m. 316/1-a gereğince basit yargılama usulü uygulanır. Yetkili mahkeme ise uyuşmazlığın niteliği dikkate alınarak HMK m. 6, 10 ve varsa diğer uygulanabilir yetki hükümleri uyarınca belirlenir; taşınmazın bulunduğu yer her kira davasında mutlak kesin yetki kuralı değildir.

6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-a gereğince kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi hakkındaki istisna dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşmaya varılamazsa son tutanak ve ilgili usul hükümleri gözetilir (m. 18/A). Bu usul adımları, fesih bildiriminin veya kanunda düzenlenen tahliye sebebinin yerini tutmaz.

Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi hakkında sık sorulan sorular

Bir yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Konut ve çatılı işyeri kirasında hayır. TBK m. 347/1 uyarınca kiracı süresinde yazılı fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar. Kiraya verenin yalnız ilk yılın bitimine dayanarak tahliye istemesi yeterli değildir; kanuni diğer sebepler saklıdır.

Sözleşme süresizse ev sahibi kiracıyı istediği an çıkarabilir mi?

Hayır. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verenin olağan sebepsiz fesih hakkı, kira başlangıcından itibaren on yıl geçmesine ve genel fesih bildirimi koşullarına bağlıdır. Kanuni özel tahliye veya fesih sebepleri ayrı değerlendirilir.

Belirsiz süreli sözleşmede kiracı üç ay önce bildirmek zorunda mı?

Taşınmaz kiralarında TBK m. 328–329’un genel düzenlemesi, aksine geçerli sözleşme veya yerel âdet bulunmadıkça altı aylık fesih döneminin sonu için üç aylık bildirimdir. Bu nedenle sadece üç ay önceden bildirmek değil, bildirimi doğru fesih dönemine yöneltmek de önemlidir.

Sözlü kira sözleşmesi her zaman belirsiz süreli midir?

Hayır. Sözlü kira ilişkisi de belirli süreli olabilir. Sürenin kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, tarafların iradesine ve uyuşmazlık varsa delillere göre belirlenir.

Kiraya verenin yaptığı yeni sözleşme on yıllık süreyi baştan başlatır mı?

Her zaman değil. Gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurulmuşsa süre hesabı değişebilir; salt kira artışı veya mevcut sözleşmenin devamını doğrulayan belge aynı sonucu doğurmayabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.05.2021 tarihli kararı bu ayrımın somut sözleşme metninden incelenmesi gerektiğini gösterir.

Arsa kirası da on yıllık uzama kuralına tabi mi?

Genel olarak konut ve çatılı işyeri niteliği taşımayan adi arsa kiralarında TBK m. 347’deki özel uzama rejimi değil, sözleşmenin niteliğine göre TBK m. 327–329’un genel hükümleri uygulanır. Kiralananın gerçek niteliği ve kullanım amacı belirleyicidir.

Fesih bildirimi mutlaka noterden mi gönderilmeli?

TBK m. 348 konut ve çatılı işyeri fesih bildirimi için yazılı şekli öngörür; genel bir noter zorunluluğu getirmez. Bununla birlikte bildirimin içeriği ve muhataba ulaştığı tarih ispatlanabilir olmalıdır.

Sonuç: Önce kira türü, sonra fesih takvimi belirlenmelidir

Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tek bir fesih takvimi bulunmaz. Konut ve çatılı işyerinde TBK m. 347’nin kiracıyı koruyan özel hükümleri, genel kira ilişkilerinde TBK m. 327–330, ürün kirasında ise özel süre düzenlemeleri uygulanır. Sözleşmenin başlığına veya yalnızca bitiş tarihine bakılarak tahliye sonucu çıkarılması yerine kiralananın hukuki niteliği, varsa yeni sözleşmeler, bildirim şekli ve tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: özellikle m. 300, 315–316, 325, 327–331, 339, 347–349, 350–354 ve 357, 367–368.
• 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun, geçici m. 2 (geçiş uygulaması).
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A ve 18/B; 6100 sayılı HMK m. 4 ve 316.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıkta kira türü, sözleşme belgeleri ve fesih tarihleri ayrıca incelenmelidir. Araştırma ve içerik kontrol tarihi: 18.10.2026. Yazar: Av. Mehmet Sarıoğlu.