Kiracının Erken Tahliyesi ve Kalan Kira Borcu

Türk kira hukukunda kiracının erken tahliyesi, sözleşme süresi veya geçerli fesih dönemi beklenmeden kiralananın geri verilmesidir. Bu durumda kiracı, kural olarak sözleşmenin kalan bütün aylarına ait kira bedelini otomatik olarak ödemez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 325 uyarınca borç, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre bakımından devam edebilir. Ancak geçerli sözleşme hükümleri, karşılıklı fesih anlaşması, haklı fesih nedeni ve anahtarın teslim tarihi sonucu değiştirebilir.

TBK 325’e göre kiracının erken tahliyesi ne anlama gelir?

TBK m. 325, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesinin sonuçlarını düzenler. Kiracı, konutu veya işyerini boşaltarak kiraya verene iade etmiş olsa da kira ilişkisinden doğan bütün parasal yükümlülükleri aynı anda ve koşulsuz biçimde sona ermez. Kanun, kiraya verenin yeniden kiralama için ihtiyaç duyduğu objektif makul süreyi esas alır.

Bu düzenleme, kiralananın kullanılmamasından farklıdır. TBK m. 324’e göre kiralanan kiracının kullanımına elverişli tutulduğu sürece, kiracı kendi tercihinden kaynaklanan sebeple orada oturmasa veya faaliyet göstermese dahi kira ödeme borcu devam eder. TBK m. 325’in uygulanabilmesi için kiralananın usulüne uygun biçimde geri verilmesi gerekir. Evin eşyalarının taşınması ve kiracının başka bir adrese geçmesi, tek başına hukuki iade tarihini oluşturmayabilir.

Bir yıllık konut kirasının üçüncü ayında başka şehre taşınan kiracı bakımından ilk soru, “dokuz ayın tamamı ödenecek mi?” değil; sözleşme ve olası karşılıklı anlaşma dışında, anahtarın hangi tarihte iade edildiği ve kiralananın ne kadar sürede aynı veya benzer şartlarla yeniden kiralanabileceğidir.

Erken tahliye hâlinde kalan kira borcu nasıl hesaplanır?

Genel kural, kalan sözleşme süresinin tamamını değil, yeniden kiraya verilebilecek makul süreyi değerlendirmektir. Makul süre, kiraya verenin taşınmazı fiilen ne kadar süre boş tuttuğundan bağımsız olarak, dürüst ve olağan bir yeniden kiralama çabasıyla benzer koşullarda kiraya verebileceği süreyi ifade eder. Tarafların geçerli bir erken fesih veya cezai şart düzenlemesi varsa bunun niteliği ayrıca incelenmelidir.

Somut hesaplamada şu veriler önemlidir:

• Hukuki teslim tarihi: Kiralanan ve anahtarları kiraya verenin tasarrufuna ne zaman bırakılmıştır?
• Kira bedeli ve ödeme dönemi: Tahliyeye kadar işlemiş fakat ödenmemiş kira ile tahliye sonrasındaki makul süre alacağı ayrılmalıdır.
• Yeniden kiralama koşulları: Taşınmazın konumu, kullanım amacı, fiziksel durumu, benzer kiralıkların arzı ve sözleşmedeki şartlar değerlendirilir.
• Yeni kiracıya verilme tarihi: Kiralanan makul süreden önce yeniden kiraya verilmişse elde edilen gelir ve gerçek boş kalma dönemi dikkate alınır.
• Mahsuplar: Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile başka kullanım yoluyla elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararlar TBK m. 325/2 gereği hesaba katılır.
• Özel sözleşme hükümleri: Önceden bildirim, erken çıkış hakkı ve açık cezai şart kaydı birbirinden ayrı yorumlanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.06.2018 tarihli, 2017/3331 E., 2018/6999 K. sayılı kararında, somut taşınmaz için bilirkişinin belirlediği üç aylık yeniden kiralama süresinin esas alınması; anahtarın notere teslim edildiğine ilişkin bildirimin kiraya verene ulaştığı tarihe kadar kira, sonrasında ise makul süre alacağı yönünden hesaplama yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu karar her erken tahliyede üç aylık borç doğduğu anlamına gelmez.

Makul süre her olayda bir, iki veya üç ay mıdır?

Hayır. TBK m. 325’te sabit bir ay sayısı öngörülmemiştir. Aynı semtteki sıradan bir daire ile büyük ve özel donanıma sahip bir işyerinin yeniden kiralanma süresi farklı olabilir. Davada yerinde keşif, emsal kiralamalar ve gerekçeli bilirkişi raporu önemli olabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.03.2016 tarihli, 2016/2529 E., 2016/1951 K. sayılı kararında da erken tahliye nedeniyle istenebilecek miktarın, kiralananın benzer koşullarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği araştırılarak belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Sözleşmede kiracının çıkıştan belirli süre önce bildirimde bulunacağına ilişkin bir hüküm bulunması da sonuca etki edebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.04.2022 tarihli, 2019/550 E., 2022/576 K. sayılı kararında, somut sözleşmedeki bir aylık ihbar şartı, uyuşmazlığın koşullarında makul süreyi belirleyen düzenleme olarak değerlendirilmiştir. Dolayısıyla sözleşmedeki her ihbar süresi tüm kira türleri için otomatik üst sınır sayılamaz; hükmün içeriği ve kararın olayına bakılır.

Erken tahliye hesaplamasına örnek

Varsayımsal olarak aylık kira bedeli 20.000 TL olan bir dairenin sözleşme bitimine sekiz ay kala usulüne uygun teslim edildiğini, dosyadaki koşullara göre benzer bedelle yeniden kiralanabileceği makul sürenin iki ay olarak belirlendiğini düşünelim. Başka bir anlaşma, geçerli cezai şart veya mahsup gerektiren özel durum bulunmadığı varsayımında başlangıç hesabı sekiz aylık 160.000 TL değil, iki aylık 40.000 TL üzerinden yapılır. Ev bir ay sonra yeniden kiralanmışsa, elde edilen kira ve gerçek kayıp ayrıca dikkate alınmalıdır.

Bu örnek hukuki hesaplamanın mantığını gösterir; belirli bir davada iki ayın makul kabul edileceği veya 40.000 TL’ye hükmedileceği anlamına gelmez. Tahliye öncesi ödenmemiş kira, yan gider ve ispatlanan hasar talepleri de aynı hesaba otomatik olarak eklenmemeli, ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Erken tahliyede anahtar teslimi neden belirleyicidir?

Fiilen taşınmak ile kiralananı hukuken geri vermek aynı işlem değildir. Yargıtay uygulamasında kiralananın boşaltılmasının yanında anahtarların kiraya verene teslim edilmesi aranır. Teslim tarihi üzerinde uyuşmazlık varsa taşınmazı ileri sürdüğü tarihte iade ettiğini kural olarak kiracı ispatlar. Bu nedenle kiracı, yeni eve taşındığı günü mutlaka kira yükümlülüğünün sona erdiği gün saymamalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.03.2022 tarihli, 2019/472 E., 2022/386 K. sayılı kararında, anahtar tesliminin ispatı ve kiraya verenin teslim almaktan kaçınmasının sonuçları ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir. Karara göre uyuşmazlığın özelliğine ve yıllık kira bedeline göre HMK m. 200’deki senetle ispat kuralları önem kazanabilir. Bu sebeple yalnız sözlü konuşmaya veya komşuya anahtar bırakılmasına dayanılması ciddi ispat riski doğurur.

Teslim sırasında tarihli ve imzalı anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi, sayaçların ve taşınmazın durumunun fotoğraflanması, teslim edilen anahtar sayısının belirtilmesi ve varsa ödeme/hasar çekincelerinin kayda alınması yararlıdır. Tutanakta “anahtar teslim alındı” yazılması her durumda kiraya verenin geçmiş borçlardan ve TBK m. 325 taleplerinden vazgeçtiği anlamına gelmez; ibranın veya karşılıklı anlaşmanın kapsamı ayrıca belirlenir. Ayrıntılı belge düzeni için kiralananın teslim tutanağı konusuna bakılabilir.

Ev sahibi anahtarı teslim almazsa ne yapılır?

Kiraya verenin anahtarı kabul etmekten kaçınması hâlinde kiracının tek taraflı olarak anahtarı posta kutusuna bırakması güvenilir bir çözüm değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.04.2022 tarihli, 2019/550 E., 2022/576 K. sayılı kararında, kiracının mahkemeden tevdi mahalli belirlenmesini istemesi, anahtarı belirlenen yere teslim etmesi ve bunu kiraya verene bildirmesi gerektiği açıklanmıştır. Bu yöntemde iade borcunun sona erdiği tarih bakımından bildirimin kiraya verene ulaşması önemlidir.

Noter aracılığıyla anahtar teslimine ilişkin işlemler de somut olayda delil oluşturabilir. Ancak “anahtarı notere bıraktım” demek tek başına yeterli kabul edilmemelidir; anahtarın gerçekten teslimi, kiraya verene usulüne uygun bildirim ve taşınmazı kullanmaya elverişli şekilde geri verme birlikte değerlendirilir.

Kiracı yeni kiracı bulursa makul süre borcu sona erer mi?

Evet, TBK m. 325/1’deki koşullar gerçekleşirse kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları makul sürenin bitmesini beklemeden sona erebilir. Bunun için yalnızca “bir arkadaşım evi tutabilir” şeklinde soyut bir öneri yeterli değildir. Yeni kişinin ödeme gücünün bulunması, kira ilişkisini devralmaya hazır olması ve kiraya verenden onu kabul etmesinin objektif olarak beklenebilmesi gerekir.

Kiracı, önerdiği adayın kimlik ve iletişim bilgilerini hukuka uygun şekilde iletmeli; adayın hangi bedel ve koşullarda sözleşmeyi üstlenebileceğini, ödeme gücüne ilişkin mevcut belgeleri ve yazılı teklifini saklamalıdır. Kiraya verenin makul ve kanıtlanabilir itiraz nedenleri ile adayın gerçekten hazır olmadığı durumlar birbirinden ayrılır. Adayın önerildiği tarih, kiraya verenin yanıtı ve adayın koşulları bir uyuşmazlıkta belirleyici olabilir.

Yeni kiracı adayı bulma olanağı ile kira ilişkisinin üçüncü kişiye devri birbirine karıştırılmamalıdır. TBK m. 323 kira ilişkisinin devrini ayrıca düzenler; özellikle işyeri kiralarında yazılı rıza ve devreden kiracının devam eden sorumluluğu gibi özel hükümler vardır. TBK m. 325 ise erken geri verme hâlinde eski kiracının borcunun hangi koşullarda sona ereceğini ele alır.

Ev sahibi evi yeniden kiraya vermezse bütün kira bedellerini isteyebilir mi?

Kiraya veren, zararın artmasını önlemek için taşınmazı aynı veya benzer koşullarla yeniden kiraya verme konusunda makul çaba göstermelidir. TBK m. 325/2, yapmaktan kurtulduğu giderlerin ve taşınmazı başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararların indirilmesini öngörür. TBK m. 114/2 yollamasıyla m. 52’deki zararın artmasına katkı hükümleri de uyuşmazlığın niteliğine göre gündeme gelebilir.

Örneğin kiraya verenin taşınmazı makul bedelle kiralamak üzere ilan vermekten kaçınması, uygun adayları gerekçesiz reddetmesi veya benzer koşullarda yeniden kiraya verilmiş taşınmaz için aynı dönemden iki kez karşılık talep etmesi ayrı ayrı incelenir. Bununla birlikte kiraya verenin taşınmazı piyasa gerçekliğine aykırı ölçüde düşük bir bedelle hemen kiraya verme yükümlülüğü bulunduğu söylenemez. Aranan ölçüt, benzer koşullar ve makul davranıştır.

Kiraya veren yönünden ilan kayıtları, emlakçı yazışmaları, taşınmazın gösterildiği tarihler, başvuran adaylar ve yeni kira sözleşmesi; kiracı yönünden ise aday önerileri, yazılı bildirimler ve bölgedeki emsal ilanlar önemli delillerdir. Taşınmazın fiilen altı ay boş kalmış olması, altı aylık tazminatın kendiliğinden doğduğunu göstermez.

Sözleşmede kalan bütün kiraların ödeneceği yazıyorsa ne olur?

Erken tahliye uyuşmazlığında sözleşme hükmünün nasıl düzenlendiği önemlidir. Kiracıya örneğin bir ay önceden bildirimle erken çıkış olanağı tanıyan kayıt, kiraya verenin yeniden kiralama zararını sınırlandıran hüküm ve erken çıkış için açık cezai şart aynı hukuki nitelikte değildir. Ayrıca TBK m. 346’daki konut ve çatılı işyerlerinde kira bedeli ile yan giderler dışında kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getirilmesine ilişkin sınırlamalar ile geçerli cezai şart hükümlerinin somut sözleşmeye uygulanışı ayrı incelenmelidir.

TBK m. 179 ve 182, ceza koşulunun niteliği ve indirilmesi bakımından genel çerçeveyi oluşturur. Ancak kira sözleşmesindeki her “kalan kiraların tamamı ödenir” hükmünü otomatik geçerli veya otomatik geçersiz saymak doğru değildir. Kiracının tacir olup olmadığı, sözleşmenin tarihi, kiralananın türü, cezanın açıkça kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı ve uyuşmazlığın dönemi belirleyicidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.03.2025 tarihli, 2024/1854 E., 2025/1365 K. sayılı kararında, tacir olan taraflar arasındaki belirli bir işyeri kirası bakımından altı aylık erken tahliye bedeli öngören açık sözleşme hükmü uygulanmıştır. Bu karar, bütün konut kiracılarına otomatik altı ay borç yüklenebileceği anlamına gelmez. Buna karşılık sözleşmedeki açık cezai şartları hiç incelemeden her uyuşmazlıkta yalnız bilirkişinin belirlediği makul süreyle yetinmek de doğru olmayabilir.

Kiracı haklı sebeple erken çıkarsa makul süre öder mi?

Kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmesi veya kanunda düzenlenen geçerli bir fesih sebebinin bulunması hâlinde erken çıkışın hukuki sonucu değişebilir. Örneğin TBK m. 301, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslimini ve bu durumda tutulmasını kiraya verenin borcu olarak düzenler. TBK m. 305–306 ise belirli ayıp hâllerinde ayıbın giderilmesi, kira indirimi ve koşullarına göre fesih hakkını içerir. TBK m. 331’de kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebepler için olağanüstü fesih öngörülür; ancak ilgili bildirim süreleri ve hâkimin parasal sonuçlar konusundaki değerlendirmesi dikkate alınır.

Bu sebeple konutta ağır ve giderilmeyen bir ayıp, ruhsat veya kullanım engeli gibi durumlarda hukuki fesih sebebi ve deliller değerlendirilmeden “erken çıkışta her durumda makul süre kirası ödenir” denemez. Buna karşılık tayin, iş değişikliği, taşınma isteği veya ev satın alınması gibi kiracının kişisel koşulları tek başına TBK m. 325’i her olayda ortadan kaldırmaz. Haklı fesih iddiası, olayın niteliği, kiraya verenin davranışı, ihtarlar ve kanuni koşullar üzerinden incelenir.

Erken tahliye, sözleşmenin süresinde feshi ve karşılıklı anlaşma arasındaki fark

Erken tahliye ile kanuni süresinde yapılan fesih aynı değildir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 347 uyarınca kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Bu hüküm, kiracıya yılın herhangi bir gününde bildirimsiz çıkıp bütün borçlardan kurtulma hakkı vermez. Belirsiz süreli kira ilişkilerinde ve konut/çatılı işyeri dışındaki kiralarda uygulanabilecek fesih dönemleri farklı olabilir.

Tarafların karşılıklı anlaşarak belirli bir tarihte kira ilişkisini bitirmesi de mümkündür. Bu tür protokolde anahtar teslim tarihi, tahakkuk etmiş kira ve aidatlar, varsa makul süre veya tazminat talebinden vazgeçme, depozito ve hasar talepleri açıkça kararlaştırılmalıdır. Kiraya verenin anahtarı alması, başkaca bir açıklama yoksa, mutlaka tüm alacaklarından feragat ettiği şeklinde yorumlanmamalıdır.

Süre sonundaki bildirim kuralları ve fesih dönemleri hakkında kiracının fesih bildirimi ve belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi yazıları ayrıca incelenebilir.

Erken tahliyeden sonra depozito ve fazla ödenen kira nasıl değerlendirilir?

Depozito veya güvence bedeli, erken tahliye tazminatının otomatik olarak kiraya verene ait hâle geldiği bir ödeme değildir. TBK m. 342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvencenin üst sınırını ve para olarak verilen güvencenin bankada tutulup serbest bırakılmasına ilişkin koşulları düzenler. Depozito iadesi bakımından varsa ödenmemiş kira, ispatlanan hasar ve erken tahliye nedeniyle doğan alacaklar; güvence rejimi ve karşılıklı mahsup kuralları gözetilerek ele alınır.

TBK m. 334’e göre sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan olağan eskime ve bozulmalar kiracıya yüklenemez. TBK m. 335 ise kiralanan geri alınırken görülebilir eksiklik ve ayıpların hemen yazılı bildirilmesi konusunda kiraya verene yükümlülük getirir. Anahtar teslimi, hasar tespiti ve makul süre alacağının aynı dosyada gündeme gelmesi bu ayrı hukuki şartları ortadan kaldırmaz. Güvenceyle ilgili ayrıntılar için depozito iadesi rehberine bakılabilir.

Kiracının bir yıllık kirayı peşin ödeyip birkaç ay sonra usulüne uygun çıkması hâlinde, kullanılmayan döneme ait ödemenin tamamının her koşulda iade edileceği veya tamamen kiraya verende kalacağı söylenemez. Haklı fesih, sözleşmedeki peşin ödeme ve cezai şart hükümleri, teslim tarihi ve TBK m. 325’e göre devam eden sorumluluk birlikte değerlendirilmelidir.

Erken tahliye nedeniyle kira alacağı davası açılırsa hangi deliller gerekir?

Kiraya verenin erken tahliye nedeniyle kira kaybı talep ettiği davalarda temel uyuşmazlıklar sözleşmenin koşulları, teslim tarihi, makul süre ve gerçek zarardır. Kiracı da borcun ödendiği, tarafların karşılıklı sona erdirme konusunda anlaştığı, yeni kiracı bulduğu veya hukuka uygun bir fesih sebebinin doğduğu savunmalarını somutlaştırmalıdır.

HMK m. 4 gereğince kira ilişkisinden doğan alacak uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı olmak üzere, kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. HMK m. 6 ve 10 uyarınca yetki bakımından davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi bağlantılar önem taşıyabilir; taşınmazın bulunduğu yer her kira alacağı davasında tek ve kesin yetkili yer değildir. Sulh hukuk mahkemesinde HMK m. 316 ve devamındaki basit yargılama usulü uygulanır; dava ve cevap dilekçelerinde delillerin zamanında gösterilmesi özellikle önemlidir.

6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davasından önce kural olarak dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekir. İİK kapsamında kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna, erken tahliyeden kaynaklanan her alacak davasının arabuluculuktan muaf olduğu anlamına gelmez. Arabuluculukta anlaşma olmazsa son tutanak ve dava şartı usulü 6325 sayılı Kanun m. 18/A’ya göre kontrol edilir.

Kiracı erken çıkmadan önce nelere dikkat etmeli?

1. Sözleşmeyi ayırın: Belirli/belirsiz süreyi, erken fesih hakkını, bildirim şartlarını ve varsa açık ceza kaydını belirleyin.
2. Fesih sebebini belgeleyin: Ayıp veya haklı neden ileri sürülüyorsa gereken ihtar, bildirim ve delilleri hazırlayın.
3. Çıkış tarihini yazılı bildirin: Bildirimin gönderilmesi ile karşı tarafa ulaşması arasındaki farkı gözetin.
4. Usulüne uygun iade yapın: Eşyaları çıkarın, anahtarları tutanakla teslim edin; kabulden kaçınılırsa tevdi yolunu değerlendirin.
5. Makul süreyi azaltabilecek olguları kaydedin: Uygun yeni kiracı adaylarını ve yeniden kiralama girişimlerini yazılı olarak iletin.
6. Hesabı ayrıştırın: Tahliye öncesi kira, makul süre alacağı, depozito, yan gider ve hasarı ayrı kalemler hâlinde karşılaştırın.
7. Uzlaşmayı somutlaştırın: Karşılıklı sona erdirme varsa bakiye taleplerin akıbetini yazılı protokolde açıkça belirtin.

Uyuşmazlığın kapsamına göre belge incelemesi ve dava/takip yolunun belirlenmesi hakkında İstanbul kira hukuku avukatı sayfasından genel bilgi edinilebilir.

Kiracının erken tahliyesi hakkında sık sorulan sorular

Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa kalan bütün ayları öder mi?

Kural olarak otomatik biçimde ödemez. TBK m. 325’te benzer koşullarla yeniden kiraya verme için gereken makul süre esas alınır. Bununla birlikte geçerli özel sözleşme hükümleri, özellikle açık cezai şart veya karşılıklı anlaşma, ayrıca değerlendirilir.

Evden bir ay önce haber verip çıkmak yeterli mi?

Her sözleşme için geçerli genel bir “bir ay önceden haber verip cezasız çıkma” kuralı yoktur. Kiralananın türü, kanuni fesih dönemi, TBK m. 347 ve sözleşmedeki geçerli erken fesih hükümleri incelenmelidir. Yazılı bildirim yapılması da anahtar teslimi yerine geçmez.

Ev sahibi evi iki gün sonra yeniden kiralarsa ne olur?

Yeni sözleşmenin başlangıcı ve elde edilen gelir dikkate alınır. Kiraya veren aynı döneme ilişkin zararını iki kez tahsil edemez. Bununla birlikte tahliye öncesinden kalan kira ve diğer ayrı alacakların varlığı ayrıca incelenir.

Anahtarı apartman görevlisine bırakmak tahliye sayılır mı?

Apartman görevlisinin kiraya veren adına teslim almaya yetkili olduğu ve anahtarın usulüne uygun teslim edildiği ispatlanmadıkça bu yöntem risklidir. Tarihli yazılı tutanak veya hukuka uygun tevdi işlemi ispat açısından daha güvenlidir.

Yeni kiracı bulursam tazminat ödemekten kurtulur muyum?

TBK m. 325/1 koşullarına uygun, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır, kabul edilmesi beklenebilecek bir kişiyi zamanında bulmanız borcun sona ermesini sağlayabilir. Adayın uygunluğu ve teklifin gerçekten yapıldığı ispatlanmalıdır.

İş değişikliği veya başka şehre tayin haklı fesih midir?

Bu olaylar tek başına ve her durumda makul süre yükümlülüğünü kaldırmaz. Sözleşmede özel fesih olanağı bulunup bulunmadığı ve TBK m. 331 kapsamında önemli sebebin koşulları somut olayda araştırılır.

Erken tahliye alacağı için arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden doğan alacak davasından önce kural olarak zorunlu arabuluculuk uygulanır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). İlamsız icra yoluyla taşınmaz tahliyesine ilişkin özel istisna, bütün erken tahliye alacaklarını kapsamaz.

Sonuç

Erken tahliyede sonuca ulaşmak için yalnız sözleşmenin bitiş tarihini değil, geçerli fesih düzenlemesini, kiralananın ispatlanabilir teslim tarihini, benzer koşullarla yeniden kiralama için makul süreyi ve kiraya verenin elde ettiği ya da elde etmekten kaçındığı yararları birlikte değerlendirmek gerekir. İşyeri sözleşmelerindeki açık cezai şartlar, haklı fesih iddiaları ve depozito talepleri bu genel hesaptan ayrı hukuki denetim gerektirir. Bu nedenle kalan kira borcu dosyanın sözleşme, bildirim ve teslim belgeleri üzerinden hesaplanmalıdır.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 301, 305–306, 324–325, 331, 334–335, 342, 346–347; ayrıca m. 52, 114, 179 ve 182.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 4, 6, 10, 200 ve 316–318.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 18/A ve 18/B.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut bir uyuşmazlıkta sözleşme hükümleri, güncel mevzuat ve deliller birlikte değerlendirilmelidir.  Yazar: Av. Mehmet Sarıoğlu.