Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Ev satılınca kira sözleşmesi kural olarak sona ermez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 310 gereğince kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı olur. Kiracının yalnız satış nedeniyle taşınması veya yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez. Bununla birlikte kira ödemelerinin kime yapılacağı, daha önce ödenmiş bedeller, depozito ve yeni malikin kanuni tahliye hakları ayrı ayrı incelenmelidir.

TBK 310’a göre ev satılınca kira sözleşmesi nasıl devam eder?

TBK m. 310, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını öngörür. Olağan taşınmaz satışı bakımından bunun anlamı, kira ilişkisinin sona ermesi değil, kiraya veren tarafın kanun gereği değişmesidir. Yeni malik, geçerli kira sözleşmesinin devam eden hak ve yükümlülükleriyle bağlı olur; kiracı ise sözleşmenin kiracı tarafı olarak kalır.

Örneğin bir konut 1 Mart 2025 başlangıç tarihli, bir yıl süreli sözleşmeyle kiralanmış ve 18 Ekim 2026’da üçüncü kişiye satılmış olsun. Satış, kiracılığı 18 Ekim’de bitirmez. Geçerli kira ilişkisi, kendi yenilenme ve sona erme kuralları çerçevesinde devam eder. Alıcının sözleşmeyi ayrıca imzalamamış olması da tek başına bu sonucu değiştirmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.09.2019 tarihli, E. 2018/5894, K. 2019/6781 sayılı kararında, taşınmazın satılmasının kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesini gerektirmediği açıkça değerlendirilmiştir. Kararın konusu peşin ödenen kira ve tazminat talepleri olsa da TBK m. 310’un satışa bağladığı temel sonuç bakımından önemlidir.

Bu kuralın uygulanabilmesi için öncelikle ileri sürülen kira ilişkisinin geçerliliği ve taşınmazın hukuken el değiştirmesi incelenir. Olağan satışlarda taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapuda tescille kazanılır (Türk Medeni Kanunu [TMK] m. 705). Satış vaadi, pazarlık veya kapora verilmesi ile mülkiyetin devri birbirine karıştırılmamalıdır. Cebrî icra satışı gibi özel durumlarda ise ayrıca değerlendirilmesi gereken hükümler vardır.

Satışla birlikte eski ve yeni ev sahibinin hukuki konumu ne olur?

Taşınmazın devrinden itibaren yeni malik, devam eden kira ilişkisinde kiraya verenin yerini alır. Kiracının kira ödeme borcu, sözleşmeye uygun kullanma yükümlülüğü ve kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcu ortadan kalkmaz. Değişen husus, bu devam eden kira ilişkisinin kiraya veren tarafıdır.

Eski kiraya verenin bütün geçmiş işlemlerden kaynaklanan sorumluluklarının otomatik olarak silindiği sonucu ise çıkarılamaz. Satıştan önce doğmuş kira alacakları, yapılmış peşin ödemeler ve eski malike teslim edilmiş güvence bedeli gibi konularda alacağın doğum zamanı, ödeme belgesi, taraflar arasındaki anlaşma ve somut sorumluluk ayrıca belirlenir. Özellikle depozitoya ilişkin 2026 tarihli Yargıtay kararı bu ayrımın önemini göstermektedir.

Ev satıldıktan sonra kira hangi ev sahibine ödenir?

Yeni malik, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren kendisine ait dönemin kira bedelini kural olarak talep edebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.12.2018 tarihli, E. 2018/6510, K. 2018/12483 sayılı kararında, yeni malikin edinme tarihinden itibaren kira bedeli isteyebileceği, edinmeden önceki dönemin tamamını kendisine aitmiş gibi talep edemeyeceği belirtilmiştir. Aynı kararda, alıcının önceki sözleşmede ispatlanmayan daha yüksek bir kira bedelini doğrudan esas alamayacağı da vurgulanmıştır.

Bununla birlikte yeni malik olma sıfatı ile kiracının kime ödeme yapacağını bilmesi aynı şey değildir. Satış kiracıya henüz bildirilmemişse ve kiracı el değiştirmeyi bilmeden iyi niyetle önceki kiraya verene ödeme yapmışsa, bu ödemenin borcu sona erdirip erdirmediği ayrıca önem taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.02.2011 tarihli, E. 2010/20660, K. 2011/1893 sayılı kararında, edinmeden habersiz kiracının eski malike iyi niyetle yaptığı ödemelerin kendisini borçtan kurtarabileceği; yeni malikin ödeme ihtarı tebliğ edildikten sonra ise aynı iyi niyet savunmasının ileri sürülemeyeceği açıklanmıştır.

Uygulamada yeni malikin tapu edinimini, kendi kimliğini veya temsil yetkisini ve bundan sonraki ödemelerin yapılacağı hesabı yazılı olarak bildirmesi; kiracının da bildirimi, hesap bilgisini ve banka dekontlarını saklaması uyuşmazlık riskini azaltır. Ödeme bildirimi TBK m. 310’daki taraf değişikliğini kuran işlem değildir; buna karşılık yanlış kişiye ödeme ve temerrüt tartışmalarında belirleyici bir delil olabilir.

Yeni malikin temerrüde dayanarak tahliye istemesinde de bildirim ayrı önem taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.02.2019 tarihli, E. 2017/5274, K. 2019/1180 sayılı kararında, yeni malikin kira bedellerinin kendisine ödenmesi için kiracıya ihtar göndermesi gereği üzerinde durulmuştur. Sadece kira alacağı talebi ile temerrüde dayalı tahliye talebinin şartları bu nedenle birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Eski ev sahibine peşin ödenen kira satıştan sonra tekrar istenebilir mi?

Satıştan önceki dönemler için yapılmış ve ispatlanan ödemeler yeniden borç doğurmaz. Satıştan önce gelecekteki kira dönemlerine ilişkin peşin ödeme yapılmışsa da kiracının hangi dönem için ne ödediği ve sözleşmedeki ödeme şekli belirlenmelidir. Alıcı ile satıcı arasında bu peşin kira gelirinin kime bırakıldığına dair ayrı bir hesaplaşma sorunu doğabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 28.03.2013 tarihli, E. 2013/2216, K. 2013/5673 sayılı kararında, önceki kira sözleşmesinde yıllık bedelin peşin ödendiği açıkça yazılı olduğundan, yeni malikin o dönem için yeniden kira istemesine dayalı takip ve tahliye talebinin kabulü doğru bulunmamıştır. Bu karar, peşin ödeme iddiasının salt sözlü beyanla değil, ilgili sözleşme ve ödeme kayıtlarıyla değerlendirilmesi gerektiğini gösterir.

Örneğin yıllık kira bedelinin sözleşmeye göre 1 Ocak’ta ödenmiş olduğu belgeleniyorsa, taşınmazın 1 Temmuz’da satılması kendiliğinden ikinci bir yıllık kira borcu yaratmaz. Buna karşılık peşin ödemenin gerçekten yapılıp yapılmadığı veya hangi ayları kapsadığı tartışmalıysa, ödeme dekontları, sözleşme, makbuz ve yazışmalar birlikte incelenir. Alıcı ve satıcı arasındaki satış sözleşmesinde kira gelirinin paylaşılmasına ilişkin hükümler bulunması, kiracı bakımından daha önce geçerli olarak ifa edilmiş borcun otomatik olarak yeniden doğduğu anlamına gelmez.

Yeni ev sahibi yeni kira sözleşmesi imzalanmasını isteyebilir mi?

Yeni malik, taraflara daha açık bir kayıt sağlamak amacıyla yeni sözleşme veya ek protokol yapılmasını önerebilir; ancak satışın ardından yeni bir kira sözleşmesi imzalamak, mevcut kiracılığın devamı için kanuni bir zorunluluk değildir. TBK m. 310, kiraya veren tarafın değişmesini doğrudan kanuna bağlamıştır. Sırf yeni malik önceki metni imzalamadı diye kira ilişkisi geçersiz sayılmaz.

Yeni bir belge düzenlenecekse kira başlangıcı, önceki ödemeler, güvence bedeli, artış hükmü ve tahliye taahhüdü gibi konularda önceki ilişkiden farklı yükümlülük yaratıp yaratmadığı dikkatle okunmalıdır. Sadece yeni malikin adının ve ödeme hesabının kayda geçirilmesi ile tarafların gerçekten eski sözleşmeyi sona erdirip yeni koşullarda anlaşması farklı hukuki işlemlerdir.

Yeni malik, satın alma gerekçesiyle mevcut kira bedelini dilediği tutara tek taraflı çıkaramaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yenilenen dönem için belirlenmesi TBK m. 344 ve 345 çerçevesinde; kira ilişkisinin uzaması ise TBK m. 347 uyarınca değerlendirilir. Kanuni artış rejimi ve mahkemece kira bedelinin belirlenmesi, kiraya verenin değişmesinden bağımsız hukuki mekanizmalardır.

Ev satıldı diye kiracı çıkarılabilir mi?

Hayır; yalnız satış yapılmış olması kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğundan, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolmasının dahi tek başına ev sahibine sınırsız fesih yetkisi vermediği TBK m. 347 dikkate alınmalıdır. Tahliye için kanunda öngörülen bağımsız bir sebep ve o sebebe özgü usul gerekir.

Yeni malik konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için kullanmak zorundaysa TBK m. 351’deki ihtiyaca dayalı tahliye yollarından birine başvurabilir. Birinci yolda edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve edinmeden altı ay geçtikten sonra dava açılması öngörülür. İkinci yolda ise yeni malik, kanundaki koşullarla sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma seçeneğini kullanabilir. Her iki yol da otomatik tahliye yetkisi vermez; ihtiyacın gerçekliği ve süreler mahkemece incelenir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.10.2016 tarihli, E. 2016/10467, K. 2016/6116 sayılı kararında, ilk yol bakımından edinmeden itibaren bir aylık süre içinde bildirimin kiracıya ulaşmasının önemi vurgulanmış; geç bildirimin sonradan giderilemeyeceği belirtilmiştir. Bunun yanında tahliye davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk gerekip gerekmediği ve başvurunun zamanı da kontrol edilmelidir (6325 sayılı Kanun m. 18/A ve 18/B).

Yeni malik bakımından iki yolun süre hesabı ve ispat koşulları, ayrı bir konu olan Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi yazısında ayrıntılı ele alınmaktadır. Buradaki temel ayrım şudur: TBK m. 310 satışın sözleşmeye etkisini, TBK m. 351 ise belirli koşullarda yeni malikin kullanabileceği özel tahliye hakkını düzenler.

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse ne olur?

Geçerli bir kira sözleşmesinin olağan satıştan sonra yeni maliki bağlaması için kural olarak tapu siciline şerh edilmiş olması aranmaz. TBK m. 310’daki taraf değişikliği hükmü, şerh şartına bağlanmamıştır. Bu nedenle alıcının “tapu kaydında kira şerhi yok” demesi, mevcut kira sözleşmesinin kendiliğinden ortadan kalktığını göstermeye yetmez.

Şerh, ayrı bir kurumdur. TBK m. 312 taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceğini düzenler. TMK m. 1009, şerh edilen belirli kişisel hakların taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini öngörür. Şerh, kira hakkının üçüncü kişilere karşı korunmasını güçlendirebilir; ancak olağan satışta TBK m. 310’dan doğan koruma ile aynı anlama gelmez.

Kiracı ile önceki malik arasında geçerli bir sözleşmenin bulunup bulunmadığı uyuşmazlık konusuysa yazılı sözleşme, banka ödemeleri, kiralananın teslimi ve taraf davranışları değerlendirilir. Sözleşmenin noter onaylı olmaması veya tapuda şerh bulunmaması, tek başına sözleşmenin hiç kurulmadığını kanıtlamaz.

İcra ihalesiyle satılan evde de aynı sonuç mu uygulanır?

Olağan iradî satış ile cebrî icra ihalesi tamamen aynı koşullara tabi değildir. İİK m. 135/2, ihaleyle edinilen taşınmazın belirli koşullarda tahliye emriyle teslimine ilişkin özel bir düzenleme içerir. Bu uygulamada kiracının dayandığı sözleşmenin haciz veya ipotekten önce düzenlenmiş olması ve bunu kanunun aradığı nitelikte belgeyle ispat edebilmesi önem kazanabilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 29.02.2024 tarihli, E. 2023/4817, K. 2024/1945 sayılı kararında, ipoteğin kurulmasından sonra düzenlenen kira sözleşmesini ihale alıcısına karşı ileri süremeyen üçüncü kişinin, İİK m. 135/2 kapsamındaki tahliye emrine itirazı değerlendirilmiştir. Dolayısıyla “her satışta kiracı hiçbir koşulda tahliye edilemez” şeklindeki mutlak bir ifade doğru olmaz. İcra dosyası, ipotek ve haciz tarihleri, kira sözleşmesinin tarihi ve ispat araçları ayrı incelenmelidir.

Ev satıldığında depozito kimden istenir?

Satış, önceden verilmiş depozitonun kendiliğinden yok olmasına yol açmaz. Ancak depozito borcundan kimin sorumlu olacağı, güvenceyi fiilen kimin aldığı, eski malikin bu bedeli yeni malike devredip devretmediği, kira ilişkisinin sona ermesi ve tarafların anlaşmaları gözetilerek belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvencenin üst sınırı ve bankada tutulma usulü TBK m. 342’de düzenlenmiştir.

Bu konuda yakın tarihli önemli bir karar vardır: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960. Kanun yararına temyiz üzerine verilen kararda, depozitoyu teslim alan önceki malikin bu güvenceyi yeni malike devrettiğini ispat edememesi durumunda, iade yükümlülüğünün önceki malik bakımından devam edebileceği kabul edilmiştir. Kararın somut olayında taşınmaz, kiracının eşine satılmıştır; hükmün uygulanmasında somut olay ve depozito devrine ilişkin deliller göz önünde bulundurulmalıdır.

Bu nedenle depozito talebini sırf “konut satıldı, artık tek muhatap yeni malik” veya “parayı eski malik aldı, yeni malikin hiç sorumluluğu yok” biçiminde değerlendirmek yanıltıcıdır. Satış protokolü, depozitonun teslim makbuzu, banka hesabı, sözleşme ve varsa devir tutanağı önemlidir. Güvencenin iadesinin şartları ve uyuşmazlık yolları Depozito İadesi makalesinin konusudur.

Satış sonrasında kira sözleşmesinde hangi belgeler kontrol edilmelidir?

Taraf değişikliğinin güvenli biçimde yürütülmesinde tapu kaydıyla birlikte kira sözleşmesinin ve ödeme akışının karşılaştırılması önem taşır. Satıcı, alıcı ve kiracı bakımından aşağıdaki belgelerin incelenmesi, aynı kira dönemi için iki kez ödeme istenmesi veya yanlış kişiye ödeme yapılması gibi sorunları azaltabilir:

• Tapu ve edinme tarihi: Yeni malik sıfatının hangi tarihte kazanıldığını gösteren güncel kayıt.
• Asıl kira sözleşmesi ve ekleri: Başlangıç tarihi, süre, kira bedeli, artış hükmü, ödeme günü ve kiracı bilgileri.
• Kira dekontları ve makbuzlar: Satış öncesindeki son ödeme ile varsa peşin ödenen ayların belirlenmesi.
• Satış sonrası yazılı bildirim: Yeni malikin kimliği, ödeme hesabı, bildirimin kiracıya ulaştığı tarih ve tebliğ belgesi.
• Depozito belgeleri: İlk ödeme, bankada tutulan güvence, alıcıya devir veya mahsup yapılıp yapılmadığı.
• Özel ihtar ve talepler: İhtiyaç nedeniyle tahliye bildirimleri ile sadece banka hesabının değiştiğini bildiren yazıların birbirinden ayrılması.

Kira ilişkisinin yenilenme tarihi satış tarihinde sıfırlanmaz. Sözleşmenin geçmiş dönemi, taraflar yeni bir hukuki ilişki kurmadıkça, mevcut kira ilişkisi içinde değerlendirilir. Kira süresinin nasıl uzadığına ilişkin ayrıntılı açıklama Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi yazısındadır.

Taşınmazın satılması üzerine kira alacağı, depozito veya tahliye uyuşmazlığı çıkarsa, kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 4/1-a). Söz konusu davalarda 6325 sayılı Kanun m. 18/B çerçevesinde dava şartı arabuluculuk kontrol edilmelidir. Bununla birlikte kiralanan taşınmazın İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu dava şartının dışında bırakılmıştır. Mahkemenin yetkisi bakımından HMK m. 6 ve 10 ile somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilir.

Ev satılınca kira sözleşmesi hakkında sık sorulan sorular

Satış yapıldığında kiracıya kaç gün süre verilir?

Olağan satış, kiracıya kendiliğinden bir tahliye süresi başlatmaz. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvuracaksa TBK m. 351’deki bildirim ve dava takvimine uymalıdır. Bu takvim, sadece evin satıldığının bildirilmesiyle aynı şey değildir.

Ev sahibi evi sattıktan sonra kira kontratı geçersiz olur mu?

Hayır. TBK m. 310 uyarınca geçerli kira sözleşmesi kural olarak devam eder ve yeni malik kiraya verenin yerine geçer. Taraflar arasında ayrıca geçerli bir sona erme sebebi bulunması başka bir konudur.

Yeni malik kiracıya yeniden kontrat imzalatabilir mi?

Yeni malik yeni sözleşme önerebilir; ancak yalnız mülkiyet değişikliği nedeniyle kiracının yeni metni imzalaması zorunlu değildir. Önceki sözleşme zaten kanun gereği yeni maliki bağlar. Yeni metnin mevcut koşulları değiştirmesi, tarafların ayrıca değerlendirmesi gereken bir husustur.

Kiracı satıştan habersiz eski ev sahibine ödeme yaparsa ne olur?

Kiracının edinmeden habersiz biçimde iyi niyetle ödeme yapıp yapmadığı ve ödemenin hangi dönem için olduğu incelenir. Yargıtay kararlarında, bildirimden önceki iyi niyetli ödemenin kiracıyı borçtan kurtarabileceği kabul edilmiştir. İhtarın tebliğinden sonraki ödemelerde aynı savunma kural olarak ileri sürülemez.

Yeni ev sahibi kirayı hemen yükseltebilir mi?

Satın alma tek başına serbest kira artışı hakkı tanımaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344 ve 345 hükümleri, geçerli artış koşulu ve kira dönemleri göz önünde tutulur. Kira bedelinin mahkemece belirlenmesi farklı şartlara bağlıdır.

Kira kontratı tapuya şerh edilmediyse yeni malik sözleşmeyi tanımayabilir mi?

Salt şerh yokluğu, olağan satışta yeni malikin TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin tarafı olmasını engellemez. Şerh, TBK m. 312 ve TMK m. 1009 kapsamında ayrı bir koruma işlevi görür. İcra ihalesinde ise İİK m. 135 gibi özel kurallar ayrıca incelenir.

Eski ev sahibine verilen depozito satışta yanar mı?

Hayır. Güvence bedelinin iadesi sözleşme, ödeme ve devir belgeleriyle değerlendirilir. Yargıtayın 12.05.2026 tarihli kararına göre, aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini ispat edemeyen eski malikin iade sorumluluğu devam edebilir.

Yeni malikin tahliye davasından önce arabuluculuğa gitmesi gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan ve 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamına giren tahliye davalarında kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır. İİK’ye göre ilamsız tahliyeye ilişkin özel hükümler istisnadır. Başvurunun zamanı ve hak düşürücü sürelerle ilişkisi somut tahliye sebebine göre incelenmelidir.

Sonuç: Satış, sözleşmeyi değil kiraya veren tarafı değiştirir

Konutun olağan yolla satılması, kural olarak mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez. TBK m. 310 uyarınca yeni malik kiraya veren olur; geçerli sözleşme, kira dönemi ve kanuni korumalar devam eder. Satıştan sonraki kira bedellerinin kime ait olduğu, eski malike yapılan ödeme ve depozito gibi mali sonuçlar ise satış tarihi ile belgeler üzerinden ayrı incelenir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ve icra ihalesi gibi özel durumların kendi koşulları vardır.

Satış sonrasında kiracının talepleri ve korunma yolları ayrıca Ev Satılınca Kiracının Hakları yazısında ele alınmıştır. Kira ilişkisinin devri, kira alacakları ve tahliyeye ilişkin hukuki değerlendirme süreçleri hakkında genel bilgi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfası incelenebilir.

Yazar: Av. Mehmet Sarıoğlu

Bilgilendirme notu: Bu metin genel hukuki açıklama niteliğindedir. Sözleşme, tapu ve ödeme belgeleri incelenmeden belirli bir uyuşmazlığın sonucu hakkında değerlendirme yapılamaz. Hukuki içerik kontrol tarihi: 18.10.2026.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 301, 310–312, 315, 342, 344–345, 347 ve 351.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m. 705 ve 1009.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m. 135.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 4, 6 ve 10.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 18/A ve 18/B.