İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu m.350/1 kapsamında işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralananı gerçek, samimi ve zorunlu bir işyeri gereksinimi için kullanacak olması hâlinde başvurulabilen dava yoludur. Sırf kira bedelini artırma isteği veya kira sözleşmesinin sona ermesi tahliye için yeterli değildir. İhtiyacın kime ait olduğu, işyerinin planlanan faaliyete elverişliliği, sözleşmenin süresi, arabuluculuk ve dava takvimi birlikte incelenmelidir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?

Temel dayanak TBK m.350/1’dir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir. Örneğin dükkânı bizzat işletmek isteyen bir kiraya verenin talebi, somut şartları gerçekleşiyorsa bu madde kapsamında incelenebilir.

Kanunun koruduğu ihtiyaç, kiracının çıkarılmasının kiraya verene daha yüksek getiri sağlayacak olmasından farklıdır. İşyeri gereksinimi belirli bir faaliyetle ilişkili, ciddi ve somut olmalıdır. TBK m.354 uyarınca dava yoluyla sona erdirme sebepleri kiracı aleyhine genişletilemez. Bu nedenle sözleşmeye “kiraya veren istediği zaman çıkarabilir” yazılması, kanuni ihtiyaç şartlarının yerini tutmaz.

Bu açıklamalar esas olarak konut ve çatılı işyeri kirası rejimine ilişkindir (TBK m.339). Açık arsa, çatısız kullanım alanı veya niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş bazı yerlerin hukuki statüsü farklı değerlendirilebilir. İşyerinin tabelada dükkân, depo, ofis veya atölye olarak adlandırılması tek başına uygulanacak kira rejimini kesinleştirmez.

TBK 350 Kapsamında işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye şartları nelerdir?

Üç ana unsur birlikte aranır: Kanunun izin verdiği bir ihtiyaç sahibi bulunmalı, ihtiyaç gerçek ve zorunlu olmalı, bu gereksinim kiralananın kullanılmasıyla giderilebilir nitelikte olmalıdır. İhtiyaç olgusunun dava açıldığında mevcut olması ve yargılama sırasında devam etmesi de önemlidir.

1. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır

Gerçek ihtiyaç, soyut ihtimalden ayrılan somut işyeri gereksinimidir. Samimiyet, kiraya verenin açıkladığı faaliyeti gerçekten yürütme iradesiyle ilgilidir. Zorunluluk ise kiralananın kullanımının yalnızca tercih veya daha fazla kira geliri elde etme amacı olmadığını ifade eder. Bu kavramlar her dosyada birlikte değerlendirilir; kiraya verenin mutlaka işsiz veya mevcut işyerinden tahliye tehdidi altında bulunması şeklinde tek tip bir koşul yoktur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.05.2016 tarihli, 2016/4287 E., 2016/3819 K. sayılı kararında, emekli kişinin çocuklarıyla ayakkabı mağazası açma isteği değerlendirilmiştir. Kararda, kişinin uzun süredir çalışmamasının ya da çocukların başka işyerinde ücretli çalışmasının tek başına gereksinimi ortadan kaldırmadığı; tanık anlatımları ve somut olguların birlikte incelenmesi gerektiği belirtilmiştir. Kira tespit davası açılmış olması da tek başına ihtiyaç iddiasını samimiyetsiz kılmaz.

2. Kiralanan, yapılacak işe uygun olmalıdır

İşyerinin konumu, büyüklüğü, giriş-çıkış imkânı, fiziki özellikleri ve planlanan faaliyetin gerekleri değerlendirilir. Örneğin üretim atölyesi kurulacağı açıklanan bir dükkânda elektrik altyapısı, kullanım alanı ve ilgili faaliyet için gereken idari koşullar önem kazanabilir. İşe özgü ruhsat veya izin gereklilikleri mevcutsa bunların elde edilme olasılığı da somut belgelerle tartışılabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.01.2013 tarihli, 2012/16379 E., 2013/229 K. sayılı kararında tekstil işi yapmak isteyen ve o tarihte çalışmayan davacının ihtiyacı, tanık beyanları ve kiralananın yapılacak işe uygunluğu dikkate alınarak değerlendirilmiştir. Bu karar, her dosyada mutlaka önceden alınmış bir ticari faaliyet belgesi gerektiği anlamına gelmez; ispat araçları ve yerin uygunluğu bütün olarak ele alınır.

3. İhtiyaç geçici veya uzak bir ihtimal olmamalıdır

Yalnızca “ileride belki bir işletme açılacak” denilmesi tahliye için yeterli değildir. Yakın gelecekte gerçekleşmesi makul biçimde beklenen ve hazırlıkları somutlaşmış bir ihtiyaç ise değerlendirilebilir. İşyeri ihtiyacı davanın başında var olsa bile yargılama sırasında ortadan kalkarsa tahliye talebinin dayanağı etkilenebilir. İş kurma girişiminin hangi aşamada olduğu, mesleki geçmiş, iş planı, başvurular ve mevcut faaliyet durumu bu nedenle önem taşır.

Kimin İşyeri İhtiyacı İçin Tahliye İstenebilir?

TBK m.350/1, korunacak kişileri sınırlı olarak sayar. Kiraya verenin kendi ihtiyacı yanında eşi, çocukları ve diğer altsoyu, anne-babası ve diğer üstsoyu ile kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler yönünden ihtiyaç ileri sürülebilir. Bunun dışındaki bir akrabanın veya ticari ortağın gereksinimi, yalnız yakınlık ilişkisi gerekçe gösterilerek kanun kapsamına alınamaz. Bakmakla yükümlülük iddiası varsa bunun hukuki dayanağı ve fiilî koşulları açıklanmalıdır.

Kiraya veren sıfatı ile malik sıfatı her zaman aynı kişide bulunmak zorunda değildir. Hukuk Genel Kurulunun 08.02.2023 tarihli, 2022/990 E., 2023/51 K. sayılı kararının gerekçesinde, kiraya verenin malik olmasının zorunlu olmadığı ve kiraya veren olmayan malikin de şartlarına göre ihtiyaç davası açabileceği açıklanmıştır. Ancak bu kararda Hukuk Genel Kurulu, işyeri ihtiyacının esasını kesin biçimde karara bağlamamış; önceden paydaş olan kişinin sonradan tam malik olmasına ilişkin TBK m.351 tartışmasının incelenmesi için dosyanın ilgili daireye gönderilmesine karar vermiştir. Taraf sıfatı bu nedenle kira sözleşmesi, tapu ve edinme kayıtları üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Kişisel İşyeri İhtiyacı ile Şirketin İhtiyacı Aynı Şey midir?

Hayır. Gerçek kişinin ortağı olduğu limited veya anonim şirketin ihtiyacı, kural olarak o gerçek kişinin TBK m.350/1 anlamındaki kişisel ihtiyacı sayılmaz. Şirketin ayrı tüzel kişiliği bulunduğundan “dükkân benim, işletme de ortağı olduğum şirkete ait” açıklaması tek başına tahliyeyi haklı kılmaz. Şirketin kiraya veren olduğu ve taşınmazı bizzat kendi faaliyetinde kullanacağı ayrı olasılıkta ise tüzel kişinin kendi gereksinimi değerlendirilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.05.2026 tarihli, 2025/6063 E., 2026/2872 K. sayılı kararı, bu ayrım bakımından güncel ve doğrudan ilgilidir. Davacı gerçek kişiler, ortağı oldukları geri dönüşüm şirketinin faaliyetinde kullanmak istedikleri kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Daire çoğunluğu, ihtiyaç sahibinin ayrı tüzel kişiliğe sahip şirket olması nedeniyle davanın reddini yerinde bulmuş; karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oyda özellikle aile şirketi ve ortakların ticari faaliyet bağlantısı yönünden daha geniş yorum savunulmuştur. Yayınlanacak hukuki sonuç, karşı oy değil çoğunluğun onama kararıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.04.2021 tarihli, 2021/2159 E., 2021/4476 K. sayılı kararında da kendi işini açmak isteyen davacının daha sonra limited şirket kurması önem kazanmıştır. Mahkemenin işyeri ihtiyacının kime ait olduğunu araştırması gerektiği belirtilerek tahliye kararı bozulmuştur. Bu nedenle şahıs işletmesi, şirket ortaklığı ve şirketin bağımsız ticari faaliyetinin birbirine karıştırılmaması gerekir.

Burada ele alınan kişisel işyeri gereksinimi, kira borcunun ödenmemesi veya sözleşmeye aykırılık gibi diğer tahliye sebeplerinden ayrı değerlendirilmelidir.

Kiraya Verenin Başka Dükkânı veya Hâlen Çalıştığı Bir İşyeri Varsa Ne Olur?

Başka taşınmazın varlığı otomatik ret sebebi değildir; fakat ihtiyacın zorunluluğunu etkileyebilir. Mahkeme, başka bir yerin gerçekten boş olup olmadığını, aynı iş için kullanılmaya elverişli bulunup bulunmadığını ve ihtiyaç sahibinin bu yeri kullanma olanağına sahip olup olmadığını inceler. Tapuda birden fazla taşınmazın görünmesi, onların mutlaka boş ve uygun olduğu anlamına gelmez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.02.2016 tarihli, 2015/4355 E., 2016/1033 K. sayılı kararında diğer taşınmazların yapılacak iş için elverişli ve boş olduğunun kanıtlanmaması, bazı taşınmazların mesken niteliğinde olması ve dava konusu işyerinin büro kullanımına uygunluğu birlikte değerlendirilmiştir. Şirket ortaklığı bulunması da ihtiyaç sahibinin mutlaka ayrı ve yeterli işyeri bulunduğunu göstermemiştir.

Mevcut işyerinin kiralık olması, tahliye tehdidi altında bulunması, yetersiz kalması veya planlanan faaliyete uygun olmaması da dosyaya göre önem taşıyabilir. Ancak bu olguların hiçbiri tek başına bütün işyeri ihtiyaç davalarında sonucu belirleyen değişmez bir kural değildir. Emsal işyeri seçeneklerinin karşılaştırılması gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yararlı olabilir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Belirli süreli sözleşmede temel kural, kira süresinin sonunda başlayan bir aylık dava açma süresidir. Belirsiz süreli sözleşmede ise TBK m.350’de belirtilen genel fesih dönemi ve bildirim süreleri esas alınarak tarih hesaplanır. TBK m.353 kapsamında zamanında yapılan yazılı bildirim, dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir.

Örneğin belirli süreli sözleşme 31 Aralık tarihinde bitiyorsa, TBK m.350’deki bir aylık süre yeni kira dönemi başladığında gündeme gelir. Bu, sadece süre hesabını açıklayan varsayımsal bir örnektir; ayların uzunluğu, son günün tatil olması, tebligat ve arabuluculuk etkisi gibi usul ayrıntıları gerçek dosyada ayrıca hesaplanmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede önceden ihtar göndermek zorunlu mudur?

TBK m.350/1’de belirli süreli sözleşmeler yönünden dava açılmadan önce mutlaka ayrı bir ihtiyaç ihtarı gönderilmesi genel şart olarak yazılı değildir. Ancak TBK m.353’te dava süresinin uzatılması için süresinde ve yazılı bildirim aranır. İhtarname gönderilecekse hangi ihtiyaç sebebine dayanıldığı, dava açma iradesi ve muhatap bilgileri açık olmalı; gönderim ve ulaşma kayıtları korunmalıdır. Genel ihtiyaç davasındaki süreler hakkında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberi ayrı açıklamalar içerir.

Taşınmazı sonradan satın alan kişi için TBK m.351 farklı süre ve bildirim seçenekleri tanır. Bu durumun ayrıntıları yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi yazısının konusudur.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Evet. TBK m.350’ye dayalı işyeri ihtiyacı tahliye davasında, 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanan 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk vardır. Taraflar anlaşmazsa son tutanakla dava yoluna gidilir. Kanundaki istisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler içindir; ihtiyaç davası bu istisnanın kendisi değildir.

Arabuluculuğa erken başvuru önemli bir usul riskidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E., 2025/5038 K. sayılı kararında TBK m.350 bakımından dava açma hakkı doğmadan önce yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını yerine getirmeyeceğine ilişkin önceki uyuşmazlık giderme yaklaşımına atıf yapılmıştır. Kararın kendisi, bu konuda daha önce karar verildiği için yeniden karar verilmesine yer olmadığı sonucuna ulaşmıştır. Dolayısıyla başvuru takvimi, özellikle belirli süreli sözleşmede dava açma süresinin başlamasına göre kurulmalıdır; TBK m.351’e özgü yeni malik yolu bu değerlendirmeye otomatik olarak eşitlenmemelidir.

6325 sayılı Kanun m.18/A/15’e göre arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanak arasında hak düşürücü süre işlemez. Bununla birlikte bu durma etkisinin doğru kullanılabilmesi için başvurunun dava şartına uygun zamanda yapılması önemlidir. Dava açma takviminin bütün ayrıntıları ihtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuk yazısında ayrıca ele alınır.

İşyeri İhtiyacı Mahkemede Nasıl İspatlanır?

İspat yükü, ihtiyaca dayalı tahliye sonucunu isteyen taraftadır (HMK m.190). Kiraya veren yalnız “işyeri açacağım” demekle yetinmemeli; hangi kişinin, hangi faaliyeti, neden bu kiralananda yürüteceğini somutlaştırmalıdır. HMK m.194 uyarınca iddia ile delil arasındaki bağlantı açıkça gösterilmelidir.

İspatta mesleki eğitim ve geçmiş faaliyet kayıtları, ticaret sicili ve vergi belgeleri, işyeri açma veya izin başvuruları, kiralananın planlanan kullanıma elverişliliğini gösteren belgeler, tapu ve mevcut işyeri kira sözleşmeleri, yazışmalar, tanık anlatımları ile gerekiyorsa keşif ve bilirkişi raporu değerlendirilebilir. Bu belgelerin hiçbiri her olayda tek başına mutlak yeterlilik veya zorunluluk taşımaz.

Davalı kiracı ise ihtiyacın geçici olduğunu, öne sürülen faaliyetin aslında ayrı tüzel kişiye ait bulunduğunu, ihtiyaç sahibinin uygun ve boş başka işyeri bulunduğunu veya kiralananın faaliyete elverişli olmadığını gösteren somut karşı deliller sunabilir. İddia ve savunma bakımından delillerin toplanması ile ayrıntılı ispat tartışması ihtiyaç nedeniyle tahliyede ispat başlığında incelenmiştir.

Varsayımsal örnek: Şahıs işletmesi açma isteği ile şirketin yeni şubesi

Birinci olayda dükkânın kiraya vereni, yıllardır sürdürdüğü mesleğini kendi adına icra etmek ve mevcut kiralık işyerinden bağımsız çalışmak istediğini ileri sürsün. Faaliyetin ciddiyeti, dükkânın teknik uygunluğu, başka elverişli yerlerin durumu ve deliller incelenerek TBK m.350 talebi değerlendirilebilir. İkinci olayda ise aynı dükkân, kiraya verenin ortak olduğu limited şirketin yeni şubesi için isteniyorsa şirketin ayrı tüzel kişiliği nedeniyle hukuki sonuç farklılaşır. Her iki iddiaya aynı “işyeri ihtiyacı” etiketi verilmesi, ihtiyaç sahibine ilişkin sorunu ortadan kaldırmaz.

Görevli Mahkeme ve Davanın Aşamaları

HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı kalmak üzere, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından HMK m.6’daki davalının yerleşim yeri ve HMK m.10’daki sözleşmenin ifa yeri hükümleri ile varsa hukuken geçerli yetki anlaşmasının etkisi değerlendirilir. Her tahliye davasında kiralananın bulunduğu mahkemenin tek ve kesin yetkili olduğu varsayılmamalıdır.

İncelemenin başlıca aşamaları sözleşme ve taraf sıfatının belirlenmesi, ihtiyacın somutlaştırılması, dava ve arabuluculuk süresinin hesaplanması, anlaşma sağlanamaması hâlinde dava açılması ve delillerin toplanmasıdır. Mahkeme gerekli görürse keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Tahliye, kiraya verenin kişisel müdahalesiyle değil, uygulanabilir hukuki karar ve gerektiğinde icra işlemleri yoluyla gerçekleştirilir.

İşyeri İhtiyacıyla Tahliyeden Sonra Başkasına Kiralama Yapılabilir mi?

TBK m.355 yeniden kiralama bakımından üç yıllık sınırlama öngörür. Kiraya veren, gereksinim amacıyla boşaltılmasını sağladığı kiralananı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Hükme aykırılık hâlinde eski kiracı lehine, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat düzenlenmiştir. Bununla birlikte tazminatın somut olayda doğup doğmadığı, tahliyenin gerçekleşme biçimi, şartları ve ilgili içtihat dikkate alınarak ayrıca değerlendirilir.

Bu konu, ihtiyaç davasının kazanılmasından farklı bir uyuşmazlıktır. Yeniden kiralama yasağına aykırılık ve tazminat koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi dükkânı kendi işletmesi için tahliye ettirebilir mi?

Evet, TBK m.350/1 koşulları varsa mümkündür. Ancak işletmeyi açma iradesinin gerçek ve ciddi olması, kiralananın faaliyete uygunluğu ve dava takvimi incelenir. Maliklik tek başına yeterli gerekçe değildir.

İşyeri açmak isteyen kişinin işsiz olması şart mı?

Hayır. İhtiyaç sahibi hâlihazırda çalışıyor olsa da kendi işini kurmak isteyebilir. Mevcut işin niteliği ve yeni faaliyetin gerçekliği delillerle değerlendirilir; işsiz olma veya mevcut işyerinden tahliye tehdidi tüm dosyalar için mutlak koşul değildir.

Ev sahibi, oğlunun veya kızının işyeri ihtiyacı için dava açabilir mi?

Evet. Altsoy, TBK m.350/1’de açıkça sayılır. Çocuğun yürüteceği iş, faaliyet hazırlıkları, işyerinin uygunluğu ve gereksinimin devamı somut biçimde kanıtlanmalıdır.

Ortağı olduğum şirketin faaliyetini genişletmek için kiracıyı çıkarabilir miyim?

Gerçek kişi kiraya verenin yalnızca ortağı olduğu şirketin ayrı ihtiyacına dayanması kural olarak yeterli değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.05.2026 tarihli kararı bu ayrımı sürdürmektedir. İşletmenin hukuki niteliği ve gerçek ihtiyaç sahibi belirleyicidir.

Kiraya verenin başka dükkânı varsa dava kesin reddedilir mi?

Hayır. Diğer dükkânın boş, kullanılabilir ve planlanan işe uygun olup olmadığı önemlidir. Başka bir taşınmazın sadece tapuda kayıtlı olması, onun ihtiyacı karşılayacağı anlamına gelmez.

İşyeri ihtiyacı davasında sözleşme bitmeden dava açılabilir mi?

TBK m.350’de belirli süreli sözleşmeler bakımından dava, kural olarak sözleşme süresi sona erdikten sonra bir aylık dönemde açılır. Sözleşme bitmeden arabuluculuğa başvurmanın da güncel Yargıtay yaklaşımı çerçevesinde dava şartı riski vardır. TBK m.351 kapsamında yeni malikin seçebileceği özel yol ayrı incelenmelidir.

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında avukat zorunlu mudur?

Genel olarak avukatla temsil zorunluluğu bulunmaz. Bununla birlikte ihtiyaç sahibinin belirlenmesi, şirket ile şahıs işletmesinin ayrılması, dava süresinin ve arabuluculuk tarihinin hesaplanması somut hukuki inceleme gerektirir. İstanbul merkezli uyuşmazlıklarda destek almak isteyenler İstanbul kira hukuku avukatı sayfasından büromuzun çalışma alanlarını inceleyebilir.

Sonuç: İşyeri İhtiyacına Dayalı Tahliye Öncesinde Ne Kontrol Edilmeli?

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyenin sonucu, işyerini kimin kullanacağı, faaliyetin ne kadar somutlaştığı, kiralananın kullanım için uygunluğu ve gerekli usul adımlarına uyulup uyulmadığına bağlıdır. Özellikle gerçek kişi ile şirketin ihtiyaçlarının birbirinden ayrılması ve TBK m.350 bakımından dava açma süresi başladıktan sonra doğru arabuluculuk işleminin yapılması önemlidir. Dosya değerlendirilirken kira sözleşmesi, taşınmaz kayıtları, ticari belgeler, yazılı bildirimler ve ihtiyaç iddiasına ilişkin deliller birlikte ele alınmalıdır.

Hukuki Kaynaklar ve Yargıtay Kararları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.328-329, 339, 347-348, 350-351, 353-355.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 6, 10, 190, 194.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve 18/B.
• 5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun: dava şartı arabuluculuğa ilişkin değişiklikler.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıkta sözleşmenin niteliği, geçerli süreler, deliller ve ilgili içtihat ayrıca incelenmelidir.