İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İspat: Gerçek ve Samimi İhtiyaç Nasıl Kanıtlanır?

Kira hukukunda ihtiyaç nedeniyle tahliyede ispat, kiraya verenin veya dava hakkı bulunan malikin konutu ya da işyerini kanunun izin verdiği kişi için gerçekten kullanma gereksinimini somut delillerle ortaya koymasıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; dava açılırken mevcut bulunması ve yargılama boyunca devam etmesi aranır. Başka yerde kiracı olarak oturmayı gösteren belgeler, tanık beyanları, tapu kayıtları, sağlık veya çalışma belgeleri, keşif ve bilirkişi incelemesi somut olaya göre önem kazanır. Tek bir delil her uyuşmazlıkta kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz.

Gerçek ve samimi ihtiyaç nedeniyle tahliyede ispat: Neler kanıtlanmalıdır?

İspatın konusu, taşınmazın sahibi olunduğunun gösterilmesinden ibaret değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350/1, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyerini kullanma zorunluluğu bulunmasını arar. TBK m.351 ise taşınmazı sonradan edinen malikin ihtiyacına dayalı özel bir dava yolunu düzenler. Dolayısıyla tahliye isteyen taraf, kanunda sayılan kişiyle bağlantıyı ve kiralananın hangi somut ihtiyacı karşılayacağını açıklamalıdır.

Yargıtay kararlarında kullanılan “gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç” ölçütü üç yönüyle değerlendirilir. Gerçeklik, ileri sürülen kullanım gereksiniminin yalnız varsayımdan ibaret olmamasını; samimiyet, tahliye talebinin görünürdeki gerekçeyle fiilî amaç arasında çelişki taşımamasını; zorunluluk ise somut yaşam veya iş koşullarında kiralananı kullanmaya yönelik hukuken korunabilir ciddi gereksinimi ifade eder. “Zorunluluk”, kişinin mutlaka sokakta kalacak olması anlamına gelmez.

İhtiyaç iddiası, geleceğe ilişkin soyut bir ihtimalden de ayrılmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.04.2014 tarihli, 2014/3336 E., 2014/4259 K. sayılı kararında geçici, süreklilik göstermeyen veya gerçekleşmesi uzak bir olasılığa bağlı gereksinimin yeterli olmadığı açıklanmıştır. Aynı karara göre ihtiyaç yalnız dava tarihinde değil, yargılama sırasında da devam etmelidir.

Genel tahliye şartları, dava hakkı ve süreler hakkında ayrı inceleme için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberine bakılabilir. Bu yazı esas olarak hangi vakıanın hangi delille kanıtlanabileceği sorusuna odaklanmaktadır.

İspat Yükü Ev Sahibinde mi, Kiracıda mı?

Kural olarak gerçek ve samimi ihtiyacı ispat yükü tahliye isteyen taraftadır. Türk Medenî Kanunu (TMK) m.6 ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.190 uyarınca, bir olguya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf bu olguyu ispat eder. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunan taraf, ihtiyacın doğumunu, kime ait olduğunu, niteliğini ve sürmekte bulunduğunu somutlaştırmalıdır.

Kiracı yalnızca “ihtiyaç samimi değil” diyerek uyuşmazlığı sonuçlandırmış olmaz. Kiracının elinde farklı amaçla yeniden kiralama hazırlığı, bir başka boş ve elverişli konut, çelişkili ihtarlar veya ihtiyacın sona erdiğine ilişkin belgeler varsa bunları karşı delil olarak sunması mümkündür. Bununla birlikte kiracının karşı delil ileri sürmesi, tahliye isteyenin asli ispat yükünü ortadan kaldırmaz.

HMK m.194, tarafların olayları ispata elverişli biçimde somutlaştırmalarını ve hangi delilin hangi olgu için gösterildiğini açıklamalarını gerektirir. Bu nedenle “kendi evime ihtiyacım var” ifadesi yerine, ihtiyaç sahibinin şu anda nerede ve hangi hukuki ilişkiye dayanarak kaldığı, neden dava konusu taşınmaza yerleşmek istediği ve taşınmazın bu amaca ne ölçüde uygun olduğu anlatılmalıdır.

Gerçek ve Samimi İhtiyacı Kanıtlamak İçin Hangi Deliller Kullanılır?

Kanun, ihtiyaç iddiasının mutlaka tek bir özel belgeyle kanıtlanmasını öngörmez. İhtiyaç, somut olaya göre yazılı belgeler, tanık anlatımları ve diğer hukuka uygun delillerin birlikte değerlendirilmesiyle ortaya konulabilir. Ancak bazı vakıalar için resmî kayıtlar doğrudan, kişisel yaşam koşulları için tanık ve destekleyici belgeler daha açıklayıcı olabilir.

HMK m.199, belge kavramına elektronik verileri, fotoğraf ve görüntüleri de dâhil eder. Bununla birlikte HMK m.189/2 gereğince hukuka aykırı elde edilen deliller hükme esas alınamaz. Mesaj, ses kaydı, özel yazışma veya kişisel veri kullanılırken delilin elde edilme yöntemi ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıca 6325 sayılı Kanun m.5 uyarınca arabuluculuk müzakerelerindeki sulh teklifleri ve yalnız bu süreç için hazırlanmış belgeler kural olarak dava delili olarak kullanılamaz; normalde kabul edilebilir bir belge ise sırf arabuluculukta sunulduğu için delil niteliğini kaybetmez.

Ev Sahibinin Başka Bir Evde Kiracı Olması İhtiyacı İspatlar mı?

İhtiyaç sahibinin başka bir konutta kiracı olarak oturması, konut ihtiyacı bakımından güçlü bir göstergedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.04.2014 tarihli, 2014/3336 E., 2014/4259 K. sayılı kararında davacının kiracı olarak oturduğu tartışmasız olduğu hâlde sırf tanık bildirilmediği için davanın reddi doğru bulunmamıştır. Karar, ispatlanmış ve uyuşulmayan kiracılık olgusuna belirleyici önem vermiştir.

Uygulamada ihtiyaç sahibinin oturduğu konutun kira sözleşmesi, düzenli banka ödeme kayıtları, kiraya verenden gelen bildirimler ve gerektiğinde fiilî kullanımı bilen tanıklar birlikte sunulabilir. Kira sözleşmesi görünürde mevcut olmakla birlikte gerçek bir kiracılık ilişkisi bulunmadığı ileri sürülüyorsa mahkeme ilişkinin fiilî yönünü de inceleyebilir.

Önemli bir ayrım vardır: Konut ihtiyacı için kirada bulunma ile işyeri ihtiyacında başka bir işyerini kiracı olarak kullanma aynı ispat ölçütlerine tabi değildir. İşyerinde kullanım amacına uygunluk, mevcut yerle karşılaştırma ve işin niteliği ayrıca önem kazanabilir. Bu fark aşağıda açıklanmaktadır.

Ev Sahibinin Başka Taşınmazları Bulunması Tahliye Davasını Engeller mi?

Hayır, başka bir taşınmazın bulunması tek başına ihtiyaç iddiasını çürütmez. Önemli olan diğer taşınmazların konut olarak elverişli, fiilen boş, erişilebilir ve ileri sürülen ihtiyacı karşılamaya uygun olup olmadığıdır. Tapuda kayıtlı arsa, dükkân ya da kiracısı bulunan konut, her durumda kullanılabilir alternatif konut olarak değerlendirilemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.01.2015 tarihli, 2014/13898 E., 2015/379 K. sayılı kararında, ihtiyaç sahibinin eşinin ve davacının kirada bulunan başka konutlarının varlığı, davacının oğlunun konut ihtiyacına dayalı tahliye isteminin reddi için yeterli görülmemiştir. Mahkeme, başka mülkün sadece varlığından değil kullanım durumundan hareket etmelidir.

Buna karşılık davacının aynı bölgede boş, ihtiyaca uygun ve hemen kullanılabilir başka konutu bulunduğunun ortaya konulması samimiyet değerlendirmesinde önem taşıyabilir. Böyle bir iddiada tapu kaydı yanında taşınmazın bağımsız bölüm niteliği, doluluk durumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve ihtiyaç sahibinin yaşam koşulları araştırılmalıdır. Her olay için değişmez bir “başka evi varsa tahliye olmaz” kuralı yoktur.

Çocuğun, Eşin veya Ebeveynin Konut İhtiyacı Nasıl Kanıtlanır?

TBK m.350/1 bakımından kiraya veren; kendisinin yanında eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarına da dayanabilir. Akrabalık bağına ilişkin resmî kayıt, yalnızca ihtiyacın kime ait olduğunu gösterir. Ayrıca o kişinin taşınma gereksinimi ve fiilî koşulları açıklanmalıdır.

Reşit çocuğun ayrı evde yaşama isteği

Reşit çocuğun anne ve babasından ayrı yaşama isteği, somut olayda gerçek bir konut ihtiyacı oluşturabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.04.2016 tarihli, 2016/3380 E., 2016/3343 K. sayılı kararında, yetişkin ve bekâr çocuğun bağımsız yaşama isteğinin sırf evlenmemiş olmasına dayanılarak reddedilemeyeceği kabul edilmiştir. Kararda doğrudan bilgiye sahip tanığın anlatımına da değer verilmiştir.

Bu nedenle evlilik hazırlığı tek olası delil değildir. İşe başlama, bağımsız hane kurma isteği, mevcut evin koşulları, fiilî barınma düzeni ve tanıkların doğrudan gözlemleri birlikte değerlendirilebilir. İhtiyacın yalnız uzak gelecekte gerçekleşecek belirsiz bir plana dayanması ise yeterli olmayabilir. Altsoy ihtiyacının özel yönleri için çocuğun ihtiyacı nedeniyle tahliye başlıklı yazı incelenebilir.

Sağlık, bakım ve aile yaşamı gerekçeleri

Yaşlılık, devam eden tedavi, erişilebilir bir konutta yaşama ihtiyacı veya aile fertlerine yakın olma gereksinimi sağlık kayıtları, hekim belgeleri, ulaşım ve yerleşim bilgileri, tanık anlatımları ve tapu kayıtlarıyla desteklenebilir. İhtiyaç sahibinin gerçekten nerede kaldığı ve dava konusu konutun ileri sürülen gereksinimle nasıl ilişkili olduğu açıklanmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.12.2025 tarihli, 2025/927 E., 2025/6060 K. sayılı kararında, sağlık durumunu gösteren belgeler ve tapu kayıtlarıyla desteklenen konut ihtiyacı ispatlanmış kabul edilerek tahliye yönündeki karar onanmıştır. Kararın sonucu, her sağlık raporunun tek başına yeterli olduğu anlamına gelmez; olayda tanık anlatımları, fiilî barınma durumu ve diğer deliller de değerlendirilmiştir.

İşyeri İhtiyacı Nasıl İspatlanır? Keşif ve Bilirkişi Ne Zaman Önemlidir?

İşyeri ihtiyacında planlanan faaliyetin gerçekliği kadar kiralananın bu işe elverişliliği de incelenir. Davacı; kiralananda hangi işi yapacağını, işin mevcut faaliyetle bağını, mekânın neden gerekli olduğunu ve faaliyetin hukuken ve fiziksel olarak yürütülebileceğini açıklamalıdır. Ticaret sicili kayıtları, faaliyet veya ruhsat belgeleri, mevcut işyerine ilişkin kira sözleşmeleri ve kapasiteyi ortaya koyan kayıtlar bu incelemeyi destekleyebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.11.2021 tarihli, 2017/1290 E., 2021/1411 K. sayılı kararında, yapı malzemeleri satan şirketin depo ihtiyacı tanık beyanları, keşif ve bilirkişi raporuyla değerlendirilmiştir. Şirketin kullandığı depolardan birinin zarar görmesi, başka kişinin deposunun geçici kullanılması ve dava konusu yerin depolamaya elverişli bulunması bir arada ele alınmış; ihtiyaç kabul edilmiştir.

HMK m.288’e göre hâkim keşif yapabilir; HMK m.266 gereğince çözümü hukuk dışı özel veya teknik bilgi gerektiren konularda bilirkişiye başvurulabilir. Örneğin üretim, depo, atölye, muayenehane veya perakende satış için kullanılacağı söylenen yerin alanı, girişi, konumu, tesisatı ve ruhsata uygunluğu uyuşmazlık konusuna göre araştırılabilir. Her konut davasında keşif zorunlu olduğu söylenemeyeceği gibi işyeri ihtiyacında teknik uygunluk meselesi açıklığa kavuşturulmadan karar verilmesi eksik inceleme oluşturabilir.

Mevcut işyeriyle karşılaştırmalı inceleme

İhtiyaç sahibi hâlihazırda başka bir işyerinde kiracıysa konut davalarındaki yaklaşım aynen uygulanmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.01.2025 tarihli, 2024/1007 E., 2025/97 K. sayılı kararında, yeni malikin işyeri ihtiyacı değerlendirilirken ihtiyaç sahibinin tahliye tehdidi altında bulunması veya dava konusu yerin mevcut işyerinden üstün ya da en azından eşdeğer olması ölçütü açıklanmıştır. Bu koşulların ikisinin birlikte gerçekleşmesi aranmaz; uygun koşullarda keşif ve karşılaştırma yapılmalıdır.

Karşılaştırma, yalnız metrekare hesabından ibaret değildir. Ticari faaliyetin niteliği, müşteri erişimi, depolama ve üretim imkânı, fiziki kullanım koşulları ve gerekebilecek ruhsatlar değerlendirmeye alınabilir. İşyeri ihtiyacının şartları hakkında ayrıca işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye yazısına başvurulabilir.

Tanık Beyanıyla İhtiyaç İspatlanabilir mi?

Evet. Tanık anlatımları ihtiyaç olgusunun kanıtlanmasında kullanılabilir; ancak anlatımın doğrudan gözleme dayanması ve diğer delillerle tutarlı olması önemlidir. İhtiyaç sahibinin nerede kaldığını, çocukların bağımsız yaşam düzenini, işyerinin kullanımını veya sağlık nedeniyle yapılan taşınma hazırlığını bilen kişiler tanık olarak gösterilebilir. “Davacı bana öyle söyledi” biçimindeki dolaylı bilgi, bizzat görülen ve somut ayrıntı içeren anlatımla aynı ağırlıkta olmayabilir.

HMK m.240 uyarınca tanık göstermek isteyen taraf, tanıkların isimlerini ve tebliğe elverişli adreslerini, hangi vakıalar hakkında dinlenmelerini istediğini içeren listeyi mahkemeye sunar. Tanık listesi ve delil gösterme zamanına ilişkin usul kurallarına uyulmalıdır. Tanıkların akraba ya da tanıdık olması beyanlarının otomatik olarak geçersiz sayılmasını gerektirmez; bilgi kaynağı, tutarlılık ve diğer kayıtlarla uyum önemlidir.

Tanık, tapu kayıtlarının yerine geçmez; resmî kaydın bulunduğu yerde belgeye başvurmak daha doğrudan sonuç verebilir. Ayrıca HMK m.200 ve devamındaki senetle ispat hükümleri, doğrudan hukuki işlemlerin ispatı bakımından ayrı bir rejim getirir. İhtiyacın bir yaşam olgusu olmasıyla kira sözleşmesinin kurulması veya ödeme gibi hukuki işlemlerin ispatı birbirine karıştırılmamalıdır.

Kiracı Gerçek ve Samimi İhtiyaca Nasıl İtiraz Edebilir?

Kiracı, ihtiyacın yalnız görünürde ileri sürüldüğünü düşünüyorsa bunu mümkün olduğunca somut çelişkiler ve hukuka uygun delillerle ortaya koyabilir. Örneğin ihtiyaç sahibinin davadan sonra sürekli başka bir konuta yerleşmesi, dava konusu taşınmazın satışa çıkarılması, kiraya verenin ileri sürdüğü kullanım amacıyla uyuşmayan fiilî davranışları veya boş ve elverişli başka taşınmazlar üzerinde araştırma yapılmasını talep edebilir.

Öte yandan sırf kiraya verenin daha yüksek kira bedeli istemiş olması ihtiyaç iddiasını kendiliğinden samimiyetsiz kılmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 09.11.2010 tarihli, 2010/8131 E., 2010/12331 K. sayılı kararında kira artışı istemi tek başına ihtiyaç iddiasını çürüten neden kabul edilmemiş; tanık beyanı, keşif ve bilirkişi raporuyla desteklenen işyeri gereksinimi esas alınmıştır. Kira artışı talepleri ve taraf yazışmaları diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir.

Kiracının savunmasında yalnızca kiraya verenin başka bir taşınmaza malik olduğuna işaret etmesi her zaman yeterli değildir. Diğer yerin boşluğu, konut/işyeri niteliği, kullanıma elverişliliği ve ihtiyaç sahibinin koşullarına uygunluğu gibi özellikler açıklığa kavuşturulmalıdır. Mahkeme, hem davacının ihtiyaç delillerini hem de kiracının karşı delillerini değerlendirir.

İhtiyaç Yargılama Sırasında Ortadan Kalkarsa Ne Olur?

İhtiyacın dava açıldığı tarihte bulunması tek başına yeterli değildir; tahliye talebinin dayanağı olan gereksinimin yargılama süresince devam etmesi beklenir. İhtiyaç sahibi için kalıcı başka konut edinilmesi, ileri sürülen iş planından vazgeçilmesi veya dava konusu taşınmazın elden çıkarılması gibi sonradan gerçekleşen olaylar davanın esasını ya da yargılama giderlerini etkileyebilir. Değerlendirme, her olayın somut şartlarına göre yapılır.

Davacı açısından, dava açıldıktan sonra değişen barınma ve çalışma durumunun açıklanması; kiracı açısından ise ihtiyacın kalmadığına ilişkin yeni bilgilerin usule uygun şekilde mahkemeye bildirilmesi önemlidir. HMK m.145, süresinden sonra delil sunulmasına ancak maddede belirtilen koşullarda izin verilebileceğini düzenler. Bu nedenle değişiklikleri bildirmek için yargılamanın sonunu beklemek doğru bir strateji olmayabilir.

İspat Dosyası Nasıl Hazırlanmalı?

İhtiyaç delillerinin etkili kullanılabilmesi için belge sayısından önce belge ile vakıa arasında açık ilişki kurulmalıdır. Aşağıdaki sıra, dava hazırlığında veya mevcut dosyadaki eksiklikleri belirlemede yardımcı olabilir:

1. İhtiyaç sahibini belirleyin: Konut veya işyerini kimin, hangi amaçla kullanacağını ve TBK m.350 ya da 351’deki bağını yazılı olarak netleştirin.
2. Mevcut durumu belgeleyin: Hâlen oturulan veya çalışılan yerin hukuki ve fiilî durumunu kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve uygun diğer belgelerle açıklayın.
3. İhtiyacın nedenini somutlaştırın: Ayrı hane kurma, tayin, sağlık, işyeri genişletme veya depo gereksinimi gibi olguları ayrı ayrı belirtin.
4. Alternatif taşınmazları değerlendirin: Tapu kayıtları, kirada olma ve kullanım elverişliliğini inceleyin; diğer taşınmazların varlığını saklamak yerine hukuki önemini açıklayın.
5. Tanıkları vakıayla eşleştirin: Her tanığın bizzat hangi olayı bildiğini ve hangi konuda dinleneceğini belirleyin.
6. Teknik uyuşmazlığı ayırın: İşyeri uygunluğu veya taşınmazların kıyaslanması gerekiyorsa keşif ve bilirkişi incelemesini gerekçelendirin.
7. Tarihleri karşılaştırın: İhtar, taşınma, işe başlama, tapu edinimi ve dava açılış tarihlerindeki anlatımların tutarlı olmasına dikkat edin.
8. Yargılama boyunca güncelleyin: Gereksinimin devamını gösteren yeni olayları ve karşı tarafın itirazlarını usul kuralları çerçevesinde ele alın.

Belge saklama ve delillerin mahkemeye sunulması bakımından uyuşmazlığın bütününe ilişkin genel çerçeve kira davasında ispat yükü ve deliller yazısında ayrıca ele alınmaktadır.

Üç Örnek Olayda İspat Değerlendirmesi

Örnek 1: Kirada oturan malikin konut ihtiyacı

Varsayımsal olayda malik başka bir apartmanda kiracı olarak oturmakta ve kendi dairesine taşınmak istemektedir. Kira sözleşmesi, banka dekontları ve mevcut oturumu doğrulayan tanıklar ihtiyaç iddiasını destekler. Davalı, kira ilişkisinin gerçekte sürmediğini iddia ediyorsa bununla ilgili karşı delil sunabilir. İspatlanmış kiracılık durumu önemli olmakla birlikte sonuca, tüm dosya değerlendirilerek varılır.

Örnek 2: Aynı semtte başka dairesi bulunan ev sahibi

Varsayımsal olayda davacının aynı semtte iki dairesi vardır. Bunlardan biri uzun süredir başka kiracının kullanımındadır; diğerinde ise davacı oturmaktadır ancak sağlık nedeniyle erişilebilirlik sorunu bulunmaktadır. Salt tapu kaydındaki taşınmaz sayısı yerine bu konutların boş olup olmadığı, fiziksel uygunluğu ve ihtiyaç sahibinin koşulları araştırılır. Bu nedenle diğer taşınmazlara ilişkin belgeler her iki taraf için de önemlidir.

Örnek 3: Depo ihtiyacı ileri süren işletme

Varsayımsal olayda işletme, mevcut deposunun kapasitesinin yetersiz kaldığını ve kiracıya verilen dükkânı depo olarak kullanmak istediğini belirtmektedir. Stok ve sevkiyat kayıtları, mevcut depo koşulları, ticari faaliyet belgeleri ve taşınmazda keşif yapılması iddiayı aydınlatabilir. Kiralananın bu kullanım için teknik veya hukuki açıdan elverişsiz olduğu saptanırsa yalnız işletmenin büyümesi tahliye için yeterli olmayabilir.

Yargıtay’ın İhtiyacın İspatına İlişkin Önemli Kararları

Aşağıdaki kararların her biri somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Kararlar bütün ihtiyaç davalarında aynı sonucun çıkacağına dair otomatik kurallar oluşturmaz.

• Yargıtay 6. HD, 02.04.2014, 2014/3336 E., 2014/4259 K.: Konut ihtiyacı ileri süren davacının başka bir yerde kiracı olarak oturduğu tartışmasızsa yalnız tanık gösterilmemiş olması gerekçesiyle ihtiyaç iddiasının reddedilmesi uygun bulunmamıştır. Karar metni.
• Yargıtay 6. HD, 19.01.2015, 2014/13898 E., 2015/379 K.: İhtiyaç sahibinin ve yakınlarının kirada bulunan başka konutlarının olması, altsoyun somut konut ihtiyacını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Karar metni.
• Yargıtay 6. HD, 25.04.2016, 2016/3380 E., 2016/3343 K.: Reşit kişinin evli olmasa da ayrı konutta yaşamak istemesi, olayda tanık anlatımlarıyla desteklenen bir ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Karar metni.
• Yargıtay HGK, 16.11.2021, 2017/1290 E., 2021/1411 K.: Şirketin depo gereksinimi; tanık, keşif ve bilirkişi raporuyla birlikte değerlendirilmiş ve işyerinin kullanım amacına uygunluğu belirleyici olmuştur. Karar metni.
• Yargıtay 3. HD, 08.01.2025, 2024/1007 E., 2025/97 K.: İşyeri ihtiyacında kiracı olarak kullanılan mevcut yerle dava konusu taşınmazın karşılaştırılması; eşdeğerlik ve tahliye tehdidi ölçütleri değerlendirilmiştir. Karar metni.
• Yargıtay 3. HD, 10.12.2025, 2025/927 E., 2025/6060 K.: Sağlık belgeleri ve tapu kayıtlarıyla desteklenen konut ihtiyacının ispatlandığı değerlendirilerek tahliye kararı onanmıştır. Karar metni.

İspat Güçlü Olsa Bile Usul Şartları Neden Önemlidir?

İhtiyacın kanıtlanması, hak düşürücü dava açma süreleri ve dava şartlarından bağımsız değildir. TBK m.350 belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler için dava takvimini; TBK m.351 yeni malikin bildirim ve dava seçeneklerini; TBK m.353 ise koşulları oluşursa dava açma süresinin bir kira yılı uzamasını düzenler. Bu yazıdaki delil incelemesi, usul şartlarının yerine geçmez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında, kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliyesi bu düzenlemedeki istisnadır. Arabuluculuğa başvuru zamanının doğru belirlenmesi de önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E., 2025/5038 K. sayılı kararında, TBK m.350 kapsamındaki davalarda dava açma hakkı doğmadan önceki arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamadığı yönündeki önceki uyuşmazlığın giderilmesi kararına işaret edilmiş; TBK m.351/1 bakımından ise kararlar arasında giderilecek bir uyuşmazlık bulunmadığı belirtilmiştir. Bu nedenle kanuni dava hakkı ile arabuluculuk takvimi birlikte planlanmalıdır.

HMK m.4 gereğince ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki, delillerin usulüne uygun gösterilmesi ve dava takvimi olayın koşullarına göre incelenir. Kira uyuşmazlıklarında hukuki değerlendirme ve temsil süreçleri hakkında İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında genel bilgi bulunmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İspat Hakkında Sık Sorulan Sorular

1. Ev sahibinin “kendim oturacağım” demesi yeterli mi?

Hayır. Yalnız bu beyan her olayda yeterli görülmez. Mevcut barınma durumu, taşınma ihtiyacının nedeni ve ihtiyacın sürmekte olduğu, uyuşmazlığa uygun delillerle ortaya konulmalıdır.

2. Kirada oturan ev sahibi ayrıca tahliye tehdidi altında olmalı mı?

Konut ihtiyacı davalarında başka yerde kiracı olarak oturmanın ispatı güçlü bir göstergedir; ayrıca mutlaka tahliye tehdidi bulunması şartı şeklinde genel bir kural kurulamaz. İşyeri gereksiniminde ise karşılaştırmalı elverişlilik ve tahliye tehdidi değerlendirmesi farklıdır.

3. İhtiyaç nedeniyle tahliye yalnız tanıkla ispatlanabilir mi?

İhtiyaç bir olgu olarak tanıkla desteklenebilir. Ancak tanıkların neyi doğrudan bildiği ve belgeyle kanıtlanabilecek hususların neler olduğu önem taşır. Tapu, kira, iş ve sağlık kayıtları bulunduğunda delillerin birlikte sunulması daha açıklayıcı olabilir.

4. Ev sahibinin iki evi olması davayı kaybettirir mi?

Otomatik olarak hayır. İkinci taşınmazın kirada, boş, kullanıma elverişli veya ihtiyacı karşılayabilecek nitelikte olması değerlendirmeyi değiştirir. Sadece tapu sayısını göstermek yeterli bir sonuç doğurmayabilir.

5. Yüksek kira talep edilmişse ihtiyaç samimi değil midir?

Yalnız kira artışı istenmesi samimiyetsizlik için kesin kanıt değildir. Bununla birlikte ihtarların içeriği, kira pazarlığı, tarafların yazışmaları ve kullanım planındaki çelişkiler diğer delillerle beraber ele alınabilir.

6. İşyerinde keşif veya bilirkişi incelemesi zorunlu mu?

Her dosyada otomatik zorunluluk yoktur. Ancak taşınmazın yapılacak işe uygunluğu ya da mevcut yerle karşılaştırılması teknik bilgi gerektiriyorsa keşif ve uzman incelemesi belirleyici olabilir; eksik teknik araştırma hükmün denetiminde sorun oluşturabilir.

7. Dava sırasında ihtiyaç ortadan kalkarsa eski deliller yeterli olur mu?

Genellikle hayır. İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması yanında yargılama sırasında da sürmesi aranır. Kalıcı taşınma, işyerinin kapanması veya taşınmazın elden çıkarılması gibi değişiklikler davanın sonucuna etki edebilir.

Sonuç: Tahliye Talebinde Deliller Birlikte Değerlendirilir

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ispatın merkezinde, kimin hangi taşınmazı neden kullanmak zorunda olduğu ve bu gereksinimin gerçek yaşam veya iş koşullarında karşılığının bulunup bulunmadığı yer alır. Başka evde kiracı olmak, reşit çocuğun ayrı hane kurması, sağlık nedeniyle yer değiştirme veya işyeri için uygun depo gereksinimi farklı ispat araçları gerektirebilir. Kiracının karşı delilleri de aynı somutlukta değerlendirilmelidir. Süre, dava şartı ve delil kuralları birlikte incelenmeden yalnız bir belgeye dayanarak kesin tahliye sonucu öngörülemez.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.350, 351, 353.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4, 187, 189, 190, 194, 198, 199, 200-203, 240, 266, 281, 288.
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.6.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.5, 18/A, 18/B.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her davada delillerin hukuka uygunluğu, ileri sürülme zamanı, kanuni koşullar ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.