Yolsuz Tescil Nedir? TMK m. 1024-1025 ve Düzeltme Davası

Yolsuz tescil, tapu kütüğündeki kaydın gerçek hukuki durumu yansıtmamasıdır; TMK m. 1024/2’ye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025); uygulamada bu davaya tapu iptali ve tescil davası denir. Tescil ilk edinen bakımından hiçbir hüküm doğurmaz. Kaydın düzeltilmesi ancak iyiniyetli üçüncü kişinin kazandığı haklar ve tazminat istemleri saklı kalmak üzere mümkündür.

Bu yazıda yolsuz tescilin ne olduğunu, hangi hâllerde ortaya çıktığını, düzeltme davasının kime karşı ve hangi mahkemede açılacağını, ispat yükünü, tapu müdürlüğünün kendiliğinden düzeltme yetkisinin sınırlarını, kısmi yolsuzluğu, süre meselesini ve Devletin TMK m. 1007 uyarınca sorumluluğunu Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz. Yolsuz tescile rağmen kazanımı korunan iyiniyetli üçüncü kişinin durumu ise tapu siciline güven ilkesi yazısında ayrıca anlatılmıştır; burada yalnızca iki kurum arasındaki sınır çizilmiştir.

Kanun hükümleri

Üç hüküm birbirini tamamlar. M. 1024 yolsuz tescili tanımlar ve bunu bilen üçüncü kişiyi korumaz. M. 1025 gerçek hak sahibine düzeltme davası açma hakkı verir. M. 1027 ise düzeltmenin kural olarak mahkeme kararıyla yapılabileceğini, tapu memurunun yalnızca basit yazı yanlışlıklarını kendiliğinden düzeltebileceğini belirtir.

Yolsuz tescil nedir?

Aynî haklar tescille doğar (TMK m. 1022/1). Buna karşılık tapu sicilinde “illilik”, yani sebebe bağlılık ilkesi geçerlidir; tescilin hüküm doğurması için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Hukuk Genel Kurulu’na göre tescil hukuki sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir ve geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil, aynî hakkın doğumunda kurucu unsur olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/182, K. 2025/8, T. 05.02.2025).

Aynı kararda yolsuz tescil şöyle tanımlanır: gerçek hak durumuna uymayan tescil yolsuz tescildir. Bu durum, tescilin kurucu unsurlarından birinin veya birkaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi, sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir. Hukuk Genel Kurulu yolsuz tescili “üst kavram” olarak nitelendirmiş; tescil talebinde bulunanın fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip olmamasını, dayanak işlemin şekil veya irade sakatlığıyla malul olmasını, sahte vekâletname kullanılmasını veya vekâletnamedeki yetkinin aşılmasını, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunmasını, tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışlarını ya da hatalarını yolsuzluk sebepleri arasında saymıştır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/52, K. 2022/1233, T. 04.10.2022; aynı yönde E. 2017/1215, K. 2021/548, T. 29.04.2021).

Yolsuz tescil gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin, taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez; gerçek hak sahipliğinde bir değişiklik olmaz (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/123, K. 2025/241, T. 16.04.2025). Bu nedenle düzeltme davasını kazanan davacı lehine yeni bir aynî hak kurulmaz; kütükteki yolsuz kayıtla gerçek hak durumu arasındaki aykırılık giderilir ve zaten var olan hak kütüğe yansıtılır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/291, K. 2022/1801, T. 20.12.2022).

Hangi hâllerde tescil yolsuz olur?

Kanun yolsuzluk hâllerini sınırlı saymaz; TMK m. 1024/2 iki genel kategori belirler, içtihat ise bu kategorileri somut olaylarla doldurur. Uygulamada en sık karşılaşılan hâller şunlardır:

Bağlayıcı olmayan işlem ve hukuki sebepten yoksunluk

Bağlayıcı olmayan hukuki işleme dayanan tescil. Tescil geçerli bir işleme dayanıyor göründüğü hâlde dayanak işlem geçersizse veya hüküm doğurmuyorsa tescil yolsuzdur. Muvazaalı satış, yokluk veya butlanla malul karar ve temsil yetkisi eksikliği bu gruptaki tipik örneklerdir. Dayanak işlem kendi içinde sakatsa tapu siciline yansıması da sakattır; çünkü tapuda yapılan temlik ve tesciller illî işlemlerdir (7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3884, K. 2025/91).

Hukuki sebepten yoksun tescil. Burada tescili destekleyen bir işlem hiç yoktur veya tescil işlemin kapsamını aşmaktadır. Tapu müdürlüğünün sehven yaptığı intikal, işlemde yer almayan bir kişi adına tescil ya da kimlik bilgilerinin karışması bu gruba girer. Hukuk Genel Kurulu, tapu ve kadastro memurlarının hataya düşmeleri ile birden çok tapu kaydı bulunmasını da yolsuzluk sebepleri arasında saymaktadır (E. 2020/52, K. 2022/1233).

Ayrımın pratik önemi. İki grup arasındaki fark, dava açılırken dayanılacak olgularda ortaya çıkar; davacı ya dayanak işlemin geçersizliğini ya da tescilin hiçbir sebebe dayanmadığını ispatlar. Sonuç ise aynıdır: tescil gerçek hak durumuna uymadığı için hüküm doğurmaz ve düzeltilir. Ancak dayanak işlemin yalnızca iptal edilebilir olduğu hâllerde, yani irade sakatlığında, hak düşürücü süre ayrıca gündeme gelir; 6. Hukuk Dairesi, irade fesadına dayalı tapu iptali ve tescil davalarının bir yıllık hak düşürücü sürede açılması gerektiğini, muris muvazaası gibi nedenlere dayanan davaların ise böyle bir süreye tabi olmadığını belirtmiştir (E. 2024/199, K. 2024/1044).

Baştan yolsuz ve sonradan yolsuz hâle gelen tescil

Hukuk Genel Kurulu tescilin başlangıçtan itibaren yolsuz olabileceği gibi, “sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da” yolsuz hâle gelebileceğini kabul etmektedir (E. 2024/182, K. 2025/8; E. 2020/52, K. 2022/1233). Sonradan yolsuz hâle gelme, tescil yapıldığı anda geçerli bir dayanak bulunduğu, ancak bu dayanağın daha sonra ortadan kalktığı durumlarda görülür. Yargıtay uygulamasındaki örnekler şunlardır:

• İdari işlemin iptali: Satışa dayanak belediye meclisi kararının idari yargıda iptal edilip kararın kesinleşmesiyle sicilin dayanağı ortadan kalkar ve ilk el adına oluşan tescil yolsuz hâle gelir (1. Hukuk Dairesi, E. 2020/747, K. 2021/3621). Taşınmazın davalı adına tesciline esas satış işleminin geri alınması hâlinde de tescilin dayanağı kalmaz ve tescil yolsuz tescile dönüşür; idari işlem ortadan kalkmışsa davanın dinlenebilirlik koşulu da gerçekleşmiştir (8. Hukuk Dairesi, E. 2023/6451, K. 2024/2302).
• Dayanak ilamın ortadan kalkması: Hazine adına hükmen yapılan tescilin dayanağı ilamın temyizde bozulması, Hazinenin tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilip kararın kesinleşmesi hâlinde, tescil yolsuz hâle gelir (1. Hukuk Dairesi, E. 2023/1679, K. 2024/3460).
• İcra takibinin iptali: İcra ihalesine dayanak takibin iptal edilip kesinleşmesi hâlinde, cebri icra yoluyla ve açık artırmayla alınan taşınmaz için dahi TMK m. 1024’e dayanılarak tescilin yolsuzluğu ileri sürülebilir (1. Hukuk Dairesi, E. 2022/2322, K. 2022/3064).
• Tapuda isim tashihi: İsim tashihi kararının infazıyla tescil yolsuz hâle gelmişse, son kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığı hüküm kurmaya elverişli biçimde araştırılmalıdır (1. Hukuk Dairesi, E. 2016/14694, K. 2020/239).

Sonradan yolsuz hâle gelen tescilde de sonuç, baştan yolsuz tescilde olduğu gibi düzeltme davasıdır. Fark, yolsuzluğun doğduğu anın dayanak işlemin ortadan kalktığı an olmasıdır; dava açılırken dayanağın gerçekten ortadan kalkmış ve bunun kesinleşmiş olduğu gösterilmelidir. Sonradan yapılan bir kanuni düzenleme ise tescilin yolsuz hâle gelmesini engelleyebilir: Hukuk Genel Kurulu, 2510 sayılı Kanun’a göre edinilen hak sahipliği iptal edilmiş olsa bile sonradan yürürlüğe giren İskân Kanunu geçici 7. maddesinin bu hak sahipliğini korumasını dikkate alarak tescilin yolsuz hâle geldiğinden bahsedilemeyeceğini kabul etmiştir (E. 2021/845, K. 2023/165, T. 01.03.2023).

Bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi

TMK m. 1024/1’e göre aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Gerçek hak sahibi de tescilin yolsuzluğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir (m. 1024/3). Bu iki hüküm TMK m. 1023’ün olumsuz yüzüdür: m. 1023 iyiniyetli edinenin kazanımını korur, m. 1024 iyiniyetli olmayan edinenin bu korumadan yararlanamayacağını söyler. Hukuk Genel Kurulu her iki hükmü birlikte değerlendirmekte ve üçüncü kişi edinmek istediği hakla ilgili tescilin yolsuz olduğunu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa iyiniyetli sayılmayacağını belirtmektedir (E. 2022/544, K. 2023/1117, T. 22.11.2023).

Üçüncü kişi kimdir? Üçüncü kişi, yolsuz tescille ilgisi bulunmayan, yolsuz işleme taraf olarak katılmamış kişidir (6. Hukuk Dairesi, E. 2023/3944, K. 2025/859). Yolsuz tescile sebep olan işlemin tarafı olan ilk el bu anlamda üçüncü kişi sayılmaz. Bu yüzden ilk el bakımından iyiniyet savunması sonuç doğurmaz: yolsuz tescilde tescilden yararlanan tarafın iyiniyetli olup olmadığına bakılmaksızın kaydın iptali veya düzeltilmesi dava yoluyla istenebilir (7. Hukuk Dairesi, E. 2023/2693, K. 2024/3100).

İyiniyet ölçütü. Hukuk Genel Kurulu’na göre kişinin gerçekten iyiniyetli sayılması için sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını ve tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir (E. 2021/802, K. 2023/434, T. 10.05.2023; E. 2024/46, K. 2025/282, T. 30.04.2025). Kötüniyet iddiası def’i değil itirazdır; iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan yargılama sona erinceye kadar ileri sürülebilir ve mahkemece resen dikkate alınır (8.11.1991 tarihli, 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı ve 14.02.1951 tarihli, 1949/17 E., 1951/1 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları).

Bilmesi gereken kişi. Yargıtay, iyiniyetin aranacağı durumlarda şekilci yaklaşıma karşı durmaktadır; yasa koyucunun amacı ilk bakışta iyiniyetli görüneni değil, gerçekten iyiniyetli olanı korumaktır (23. Hukuk Dairesi, E. 2016/9017, K. 2020/660). Uygulamadan örnekler:

• Taşınmazı ihaleden alan şirketin yetkilisinin, taşınmazın önceki malikine ulaşıp kârıyla satış teklif etmesi, taşınmazı tescilden on gün sonra rayiç altı bir bedelle satması ve alıcının değerli bir konutu gezip görmeden satın alması, alıcının özen yükümlülüğüne uymadığını ve bilmesi gereken kişi konumunda olduğunu gösterir (1. Hukuk Dairesi, E. 2023/978, K. 2023/6061).
• Yolsuz tescilden yararlanan ara malikle davalı arasındaki yakın akrabalık, davalının yolsuz tescili bilmesi gereken kişi sayılmasına gerekçe olmuştur (1. Hukuk Dairesi, E. 2024/881, K. 2024/2037).
• Buna karşılık, taşınmazı konut kredisiyle satın alan, satın aldığı tarihte kayıtta kısıtlayıcı şerh bulunmayan ve on yıldan fazla süredir orada oturan kişinin kötüniyetli olduğuna dair bir iddia ve delil yoksa, kişi iyiniyetli kabul edilir (23. Hukuk Dairesi, E. 2016/9017, K. 2020/660).

Taşınmazın sık aralıklarla el değiştirmesi veya rayiç değerin çok altında satın alınması gibi fiili karineler iyiniyetsizliğin ispatında kullanılır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/761, K. 2023/379, T. 26.04.2023). İyiniyetin ayrıntılı değerlendirmesi, şerhler ve beyanlar, banka ve profesyonel alıcılar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişinin korunması ve İBBGK 16.05.2025 tarihli kararın beş şartı tapu siciline güven ilkesi yazısında ele alınmıştır.

Düzeltme davası: niteliği, görevli mahkeme, taraflar

Dava nedir? TMK m. 1025/1’de düzenlenen tapu sicilinin düzeltilmesi davası, uygulamada tapu iptali ve tescil davası olarak adlandırılır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/2, K. 2023/91, T. 15.02.2023; E. 2024/182, K. 2025/8). Dava, mülkiyet veya başka bir aynî hakka ilişkin çekişmeli bir davadır; yolsuz kaydın iptalini ve gerçek hak sahibi adına tescilini amaçlar. Mülkiyet ihtilafı bulunan bu tür bir davanın, tapuda kayıt düzeltilmesi istemiyle sulh hukuk mahkemesinde görülmesi mümkün değildir (1. Hukuk Dairesi, E. 2016/3660, K. 2019/840). Mülkiyet aktarımı içermeyen, yalnızca kayıttaki yanlışlığın düzeltilmesine yönelik çekişmesiz işler bunun dışındadır; mülkiyet aktarımı talep edilen dava ise çekişmeli yargı usulüyle asliye hukuk mahkemesinde görülür (1. Hukuk Dairesi, E. 2020/2612, K. 2021/1650).

Davalı kimdir? Yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davası, kural olarak kayıt malikine veya maliklerine karşı açılır. Tapu müdürlüğü bu davada taraf sıfatına sahip değildir; müdürlüğe yöneltilen dava husumetten reddedilir. TMK m. 1007 uyarınca açılacak tazminat davasında ise hasım Hazine olmalıdır (1. Hukuk Dairesi, E. 2021/7625, K. 2022/2129; E. 2025/3734, K. 2025/4140; E. 2026/549, K. 2026/1154). Davaya sonradan dahil edilen kişiye dahili dava yoluyla taraf sıfatı kazandırılamaz (1. Hukuk Dairesi, E. 2025/3734, K. 2025/4140).

Önceki maliklere karşı. Yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı davalar her zaman mevcut tapu malikine karşı tapu iptali ve tescil davası olarak açılabileceği gibi, önceki maliklere karşı tazminat talepli olarak da açılabilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/529, K. 2025/816, T. 10.12.2025). Kayıt maliki olmayan önceki maliklere karşı ise tapu iptali istenemez; onlar bakımından yalnızca tazminat yolu açıktır.

Adlandırma. Yolsuz tescil nedeniyle açılan düzeltme davası ile uygulamada “tapu iptali ve tescil davası” denilen dava aynı davadır; Hukuk Genel Kurulu TMK m. 1025’e dayanan davanın uygulamada ve Yargıtay kararlarında bu adla anıldığını belirtir (E. 2020/291, K. 2022/1801). Davacının dayandığı maddi hukuk sebebi (muvazaa, ehliyetsizlik, sahte vekâletname, irade sakatlığı gibi) ise süre ve ispat kurallarını belirler; yolsuz tescil bu sebeplerin ortak sonucunu anlatan çatı kavramdır.

İspat yükü ve delil

Yolsuz tescil iddiasını ileri süren davacı, tescilin gerçek hak durumuna uymadığını ispatlamakla yükümlüdür; yolsuzluğa yol açan olgu ispatlanamazsa dava reddedilir (1. Hukuk Dairesi, E. 2021/2045, K. 2022/1688; E. 2020/2944, K. 2022/734).

Üçüncü kişinin iyiniyetsizliği bakımından ise TMK m. 3 uyarınca iyiniyet karinesi geçerlidir. Tapu siciline güvenerek hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan davalarda, davalının iyiniyetli olmadığını ileri süren davacı bunu ispatlamak zorundadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/761, K. 2023/379; E. 2024/182, K. 2025/8; 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/2443, K. 2023/3470). Kötüniyetin ispatı zor olduğundan davacı fiili karinelerden yararlanabilir: çok kısa aralıklarla el değiştirme ve rayiç değerin çok altında bir bedelle satın alma bu karinelere örnektir.

Bir yandan da sicile güvenen kişinin özen yükümlülüğünün sicile yönelik olduğu ve sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri incelemekle yükümlü olmadığı belirtilmiştir (1. Hukuk Dairesi, E. 2019/675, K. 2019/6136). Uygulamada bu iki yaklaşım olayın niteliğine göre birlikte değerlendirilir; şerh, fiili kullanım, yakınlık ve fiyat gibi olgular alıcıyı araştırmaya sevk eden hâllerdir.

Tapu müdürlüğünün düzeltme yetkisi

TMK m. 1027/1’e göre ilgililerin yazılı rızası yoksa tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Tapu memuru yalnızca basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca kendiliğinden düzeltir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2267, K. 2021/178, T. 02.03.2021; 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/16, K. 2023/2495; E. 2023/4165, K. 2024/3379). Dolayısıyla maliki etkileyen, yani yolsuz tescili ortadan kaldıran ya da mülkiyet nakline yol açan bir düzeltme, rıza veya mahkeme kararı olmadan yapılamaz. Tapu memurunun TMK m. 1027/1’e aykırı olarak yaptığı düzeltmeler yasanın açık hükmüne aykırıdır (7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2519, K. 2025/824).

Hisse hatalarında özel düzenleme. 2644 sayılı Tapu Kanunu’na 7181 sayılı Kanunla eklenen Ek Madde 3, kadastro tespiti veya tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemler nedeniyle oluşan hisse hatalarının düzeltilmesi için özel bir yol kurmuştur. Hatadan olumsuz etkilenen hisselerin maliklerine, aynî ve şahsi hak lehtarlarına hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası hisse durumu tebliğ edilir; tapu kaydının beyanlar hanesine belirtme yapılır ve bu belirtme düzeltme işlemi kesinleşinceye kadar korunur. Tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgililerince muvafakat verilirse düzeltme yapılır; verilmezse tapu müdürlüğünce hatalı kayıt resen düzeltilir ve işlem sonucu ile birlikte düzeltme işlemine karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabileceği ilgilisine ihtar edilir.

Bu yol hisse hatası niteliğindeki maddi hatalara ilişkindir; mülkiyet aktarımı talep eden tapu iptali ve tescil davası bu kapsamda değildir. 1. Hukuk Dairesi, hata niteliğinde olmayan ve mülkiyet aktarımı içeren bir istemin hisse düzeltimi kapsamında sayılamayacağını, bu tür davanın yolsuz tescil iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil davası olduğunu ve kayıt maliki aleyhine açılması gerektiğini belirtmiştir (E. 2025/3734, K. 2025/4140). Tapu müdürlüğünce idari yolla düzeltilebilecek hisse hatası bulunduğunda, hisse düzeltimi için dava açılmasında hukuki yarar da bulunmamaktadır (7. Hukuk Dairesi, E. 2021/1402, K. 2021/3955).

Kısmi yolsuzluk

Tescil yalnızca bir kısmı bakımından yolsuz olabilir: bir payın yolsuz devredilmesi, taşınmazın sınırı ve yüzölçümü hakkında yanlış bilginin kayda geçmesi gibi. Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın sınırı ile ilgili yanlış bilginin hakkın konusunu oluşturması ve taşınmazın büyümesi veya küçülmesi sonucunu doğurması hâlinde tescilin içeriğinde kısmi yolsuzluk bulunabileceğini kabul etmiştir (E. 2020/630, K. 2022/1286, T. 11.10.2022).

Kısmi yolsuzluğun dava açısından sonucu şudur: iptal ve tescil yalnızca yolsuz kısım bakımından yapılır. Sahte encümen kararları ve sonradan yapılan imar uygulamaları nedeniyle davalılara ait payların yeni oluşan parsele gittiği durumda, davalıların pay oranları belirtilmeksizin kaydın tamamını kapsayacak şekilde iptal ve tescile karar verilmesi doğru değildir (1. Hukuk Dairesi, E. 2022/4968, K. 2022/7756). Dava açmayan üçüncü kişilerin payları da hükme konu edilemez; dava açmayan bu kişiler lehine pay iptali ve tescile karar verilmesi hatalıdır (1. Hukuk Dairesi, E. 2022/804, K. 2022/4644). Kat irtifakı kurulmuşsa hüküm, kat irtifakına göre oluşan bağımsız bölümler üzerinden kurulmalıdır (1. Hukuk Dairesi, E. 2020/1662, K. 2022/4683).

Zamanaşımı ve hak düşürücü süre

Genel kural. Yolsuz tescile ilişkin davalar, hak düşürücü süre veya zamanaşımı yaptırımlarına tabi değildir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/529, K. 2025/816, T. 10.12.2025). 1. Hukuk Dairesi de yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemlerinin hak düşürücü süreye tabi olmadığını belirtmektedir (E. 2016/10205, K. 2019/3307; E. 2025/149, K. 2025/5365). Gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkı yolsuz kayıtla sona ermediği için, hak sahibi kaydın düzeltilmesini her zaman isteyebilir.

Kadastro tespitinden doğan süre. Bu genel kuralın önemli bir sınırı 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3’tedir: tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. Yargıtay, kadastro tespiti sırasında yanlış kaydın revizyon gördüğünü, yani kadastro tespitinden önceki bir sebebe dayanıldığını ileri süren davada, tapu kaydının kadastro tespit tutanağına aykırı biçimde oluşturulmadığı sürece yolsuz tescilden söz edilemeyeceğini ve on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanacağını belirtmiştir (1. Hukuk Dairesi, E. 2021/5313, K. 2022/7908 sayılı kararda anılan bozma ilamı). Buna karşılık kadastro tespitinden sonra doğan bir sebebe, örneğin tespitten sonra yapılan kayden satın almaya dayanan dava bu süreye tabi değildir (1. Hukuk Dairesi, E. 2024/5296, K. 2025/93).

Dayanılan sebebe göre süre. Tapu iptali ve tescil davası dayandığı sebebe göre ayrı süre değerlendirmesine tabidir. Muris muvazaası gibi nedenlere dayanan dava herhangi bir süre kısıtlamasına tabi değilken, irade sakatlığına dayanan dava bir yıllık hak düşürücü sürede açılmalıdır (6. Hukuk Dairesi, E. 2024/199, K. 2024/1044). Tazminat istemleri ise ayrı süreye bağlıdır; bu konu Devletin sorumluluğu bölümünde ele alınmıştır.

Terkin ve düzeltme farkı

Düzeltme. TMK m. 1025, yolsuz tescil, yolsuz terkin ve yolsuz değiştirme hâllerinde tapu sicilinin düzeltilmesi davasını düzenler. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde olabilir (TMK m. 1027/2). Bu nedenle yolsuz tescil davasının hüküm fıkrasında yolsuz kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescil birlikte yer alır; kayıt iptal edilmeden tescil ve terkin hükmü kurulması infazda tereddüt doğurur ve bozma nedenidir (5. Hukuk Dairesi, E. 2024/12401, K. 2025/8871).

Terkin. TMK m. 1026 ise başka bir durumu düzenler: aynî hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybetmişse yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir; tapu memuru ayrıca resen hâkime başvurarak aynî hakkın sona erdiğinin belirlenmesini isteyebilir. Yani terkin, geçerli olarak kurulmuş bir hakkın sonradan sona ermesi hâlinde kaydın sicilden çıkarılmasıdır. Düzeltme ise kaydın hiçbir zaman gerçek hak durumuna uymadığı veya dayanağını yitirdiği hâllerde gündeme gelir. Yolsuz tescilde hak sahibinin istemi terkin değil, gerçek hakkı kütüğe yansıtacak düzeltmedir.

Devletin TMK m. 1007 sorumluluğu

TMK m. 1007/1’e göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (m. 1007/3). Sorumluluk kusursuz sorumluluktur; Hazine tazminat davasına muhatap olur ve tazminata mahkûm edilebilir (1. Hukuk Dairesi, E. 2016/9445, K. 2020/534; 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/3954, K. 2023/5462).

İki davanın ilişkisi. Düzeltme davası ile TMK m. 1007 tazminat davası birbirinin alternatifidir. Tescil düzeltilebiliyorsa gerçek hak sahibi kaydın düzeltilmesini ister; yolsuz tescile dayanan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunuyorsa, gerçek hak sahibinin mülkiyet kaybı tazminat yoluyla giderilir. TMK m. 1025/1 son cümlesi de iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları aynî hakların ve her türlü tazminat isteminin saklı olduğunu belirtir. Aynı şekilde, yolsuz tescile dayanarak iyiniyetle taşınmaz satın alan ve bu yüzden tapu iptali davası sonucu mülkiyeti kaybeden kişi de Hazineden tazminat isteyebilir; sahte vekâletname veya sahte kimlikle yapılan işlemlerde Yargıtay tazminat istemini bu çerçevede kabul etmektedir (5. Hukuk Dairesi, E. 2023/8199, K. 2024/881).

Tazminatın kapsamı. Tapu iptali dosyasında hükmedilen harç ve yargılama giderleri TMK m. 1007 kapsamında sayılmaz; bunlar sahtecilik eylemini gerçekleştiren kişilere karşı haksız fiil hükümleri gereğince ileri sürülür (5. Hukuk Dairesi, E. 2024/11813, K. 2025/7475).

Zamanaşımı. Tazminat davasında zamanaşımı on yıldır ve süre, mülkiyet kaybının kesinleştiği tarihten başlar (5. Hukuk Dairesi, E. 2024/3694, K. 2024/9488; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2009/4-383, K. 2009/517; 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/4497, K. 2019/4725). Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası ise süresizdir; bu fark, gerçek hak sahibinin önce tapu iptali ve tescil davasını, bu mümkün değilse tazminat davasını açabilmesi bakımından önemlidir.

Sık sorulan sorular

Yolsuz tescil nedir?

Tapu kütüğündeki kaydın gerçek hak durumuna uymamasıdır; bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m. 1024/2).

Yolsuz tescil hangi hâllerde ortaya çıkar?

Muvazaa, sahte vekâletname veya kimlik, temsil yetkisinin yokluğu, ehliyetsizlik, şekil eksikliği, tapu memurunun hatası, çift tapu veya dayanak işlemin sonradan ortadan kalkması gibi hâllerde ortaya çıkar.

Yolsuz tescil davası nasıl açılır?

Dava, yolsuz kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istemiyle, kural olarak kayıt malikine karşı asliye hukuk mahkemesinde açılır; uygulamada bu dava tapu iptali ve tescil davası olarak anılır.

Yolsuz tescil davası kime karşı açılır?

Kayıt malikine veya maliklerine karşı açılır; tapu müdürlüğünün bu davada taraf sıfatı yoktur, Hazineye ise yalnızca TMK m. 1007 tazminat davasında husumet yöneltilir.

Yolsuz tescil davası için süre var mıdır?

Kural olarak yolsuz tescile dayalı dava zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir; kadastro tespitinden önceki sebeplere dayanan davalarda ise Kadastro Kanunu m. 12/3’teki on yıllık hak düşürücü süre uygulanır.

Yolsuz tescilde ispat yükü kimdedir?

Yolsuzluk iddiasını ileri süren davacı yolsuzluğu ispatlar; üçüncü kişinin iyiniyetsizliğini iddia eden taraf da TMK m. 3 gereği bunu ispat etmekle yükümlüdür ve fiili karinelerden yararlanabilir.

Yolsuz tescile dayanan alıcı korunur mu?

Yolsuz tescile sebep olan işlemin tarafı olan ilk el korunmaz; ondan iyiniyetle edinen üçüncü kişinin kazanımı TMK m. 1023 ve 1025/1 uyarınca korunur, bilen veya bilmesi gereken kişi ise korunmaz.

Bilmesi gereken üçüncü kişi ne demektir?

Kendisinden beklenen özeni gösterseydi tescilin yolsuz olduğunu öğrenebilecek olan kişidir; kısa sürede el değiştirme, rayiç altı bedel, yakınlık veya taşınmazı görmeden satın alma bu sonuca gerekçe olabilir.

Tapu müdürlüğü yolsuz tescili kendiliğinden düzeltebilir mi?

Tapu memuru yalnızca basit yazı yanlışlıklarını kendiliğinden düzeltebilir; diğer yanlışlıklar için ilgililerin yazılı rızası veya mahkeme kararı gerekir (TMK m. 1027), hisse hatalarında ise Tapu Kanunu Ek Madde 3’teki tebligat ve dava yolu işler.

Tescilin yalnızca bir kısmı yolsuzsa ne olur?

İptal ve tescil yalnızca yolsuz kısım için yapılır; dava açmayan kişilerin payları ve yolsuz olmayan paylar hükme dâhil edilemez.

Yolsuz tescil sonradan da oluşabilir mi?

Evet; dayanak idari işlemin iptali, dayanak ilamın bozulması veya icra takibinin iptali gibi nedenlerle geçerli kurulan tescil sonradan yolsuz hâle gelebilir.

Terkin ile düzeltme arasındaki fark nedir?

Terkin, geçerli kurulmuş aynî hakkın sona ermesi hâlinde kaydın sicilden çıkarılmasıdır (TMK m. 1026); düzeltme ise gerçek hak durumuna uymayan kaydın iptali ve doğru kaydın yapılmasıdır (TMK m. 1025, 1027).

Devlet yolsuz tescilden doğan zarardan sorumlu mudur?

Evet; TMK m. 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zarardan Devlet kusursuz olarak sorumludur ve Hazine aleyhine tazminat davası açılabilir.

Tazminat davasında zamanaşımı süresi ne kadardır?

On yıldır ve mülkiyet kaybının kesinleştiği tarihten başlar; tapu iptali ve tescil davası ise süresiz açılabilir.

Yolsuz tescil davasını kazanınca ne olur?

Yolsuz kayıt iptal edilir ve gerçek hak sahibi adına tescil yapılır; davacı lehine yeni bir hak doğmaz, zaten var olan hak kütüğe yansıtılır.

Sonuç

Yolsuz tescil, sicildeki kaydın gerçek hak durumuna uymaması demektir ve tescile hukuki üstünlük kazandırmaz. Gerçek hak sahibinin önünde düzeltme davası açık durur; bu dava kural olarak süresizdir, kayıt malikine karşı açılır ve dayanılan yolsuzluk nedeninin ispatına dayanır. Davalı ilk el ise iyiniyet savunması yapamaz; ondan sonra edinen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur, bilen veya bilmesi gereken kişi ise korunmaz. Kadastro tespitinden önceki sebeplere dayanan davalarda on yıllık hak düşürücü süre, kısmi yolsuzlukta yalnızca yolsuz payın iptali ve korunan iyiniyetli edinenin zararı için Devletin TMK m. 1007 sorumluluğu bu tablonun belirleyici noktalarıdır. Yolsuz tescilin kanıtlanması, davalının iyiniyetinin araştırılması ve doğru davalıya karşı doğru talebin kurulması dosyanın sonucunu belirler; bu nedenle tapu kayıtlarının ve dayanak belgelerin baştan incelenmesi gerekir. Yolsuz kaydın düzeltilmesi sürecinde destek için bir tapu iptal davası avukatı ile çalışabilirsiniz.

Av. Mehmet Sarıoğlu tarafından hazırlanmış; Av. Fatih Sefer tarafından incelenip yayına uygun bulunmuştur.
Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu
Osmaniye Mah., İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul