İpotek Finansmanı Kuruluşları: SPK m.60 ve III-60.1

İpotek finansmanı kuruluşları, konut ve varlık finansmanı kapsamında bankalardan ve diğer konut finansmanı kuruluşlarından konut kredisi gibi alacakları devralan, bu alacakları teminat olarak alarak kaynak sağlayan ve bunlara dayalı sermaye piyasası araçları ihraç eden, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) iznine ve denetimine tabi anonim ortaklıklardır. Kanuni dayanakları 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun (SPKn) 60. maddesi ve SPK’nın İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliği’dir (III-60.1). Bu kuruluşlar ikincil ipotek piyasasının merkezinde yer alır: Bankaların verdiği konut kredilerini sermaye piyasasına taşıyarak kredi verenlerin yeniden fon bulmasını, yatırımcıların ise ipotekli alacaklara dayalı güvenceli araçlara yatırım yapmasını sağlar.

Bu yazıda ipotek finansmanı kuruluşlarının tanımını ve konut finansmanı sistemindeki yerini, kuruluş ve faaliyet izni şartlarını, kurucu ve ortaklık yapısına ilişkin kuralları, faaliyet konularını ve yasakları, teminat varlıkların korunmasını, ihraç ettikleri araçları, yönetim ve iç sistemleri, kamuyu aydınlatma yükümlülüklerini, faaliyet izninin iptalini ve yatırımcı bakımından hukuki sonuçları ele alıyoruz.

İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Kanun Metni

İpotek Finansmanı Kuruluşları Nedir ve Konut Finansmanı Sistemindeki Yeri Nedir?

Konut finansmanı sistemi iki piyasadan oluşur. Birincil piyasada bankalar ve diğer konut finansmanı kuruluşları tüketicilere konut kredisi verir. İkincil piyasada ise bu krediler sermaye piyasasına taşınır: Krediler bir fona veya kuruluşa devredilir ya da teminat gösterilir ve bunlara dayalı menkul kıymetler ihraç edilerek yatırımcılardan kaynak toplanır. İpotek finansmanı kuruluşları bu ikincil piyasanın kurumsal aktörleridir.

SPKn m.57/1 konut finansmanını, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması, sahip olunan konutların teminatı altında kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı olarak tanımlar. Aynı fıkra, “Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonları ve ipotek finansmanı kuruluşlarının bu kredilere ve alacaklara dayalı veya bunların teminatı altındaki işlemleri de bu kapsamdadır” der. SPKn m.35/1-d de ipotek finansmanı kuruluşlarını sermaye piyasası kurumları arasında sayar.

Konut finansmanı fonundan farkı

İpotek finansmanı kuruluşu ile konut finansmanı fonu sıklıkla karıştırılır. Aralarındaki temel fark tüzel kişiliktir:

İpotek finansmanı kuruluşu, anonim ortaklık şeklinde kurulan diğer sermaye piyasası kurumlarından da ayrılır. Örneğin yatırım ortaklığı topladığı sermayeyi bir portföyde değerlendirirken, ipotek finansmanı kuruluşu kredi alacaklarını devralır veya teminat alır ve bunlara dayalı borçlanma araçları ihraç eder. Yatırım ortaklığı pay ihracıyla, ipotek finansmanı kuruluşu ise ağırlıklı olarak borçlanma araçlarıyla kaynak toplar.

İpotek finansmanı kuruluşu bir konut finansmanı fonunun kurucusu da olabilir. SPKn m.58/7 ise bu kuruluşlara ayrıca fon kurmaksızın doğrudan ipoteğe veya varlığa dayalı sermaye piyasası aracı ihraç etme imkânı tanır. Fonların hukuki yapısı için konut ve varlık finansmanı fonları yazımıza bakabilirsiniz.

İki temel iş modeli

SPK’nın 2014 tarihli basın duyurusuna göre ipotek finansmanı kuruluşları esas olarak iki yöntemle çalışır:

1. Likidite desteği: Konut finansmanı kuruluşu, verdiği konut kredilerini ipotek finansmanı kuruluşuna teminat olarak gösterir ve karşılığında kaynak alır. Krediler kaynak temin eden kurumun bilançosunda kalmaya devam eder. İpotek finansmanı kuruluşu bu kaynağı borçlanma ve sermaye piyasası araçları ihracıyla sağlar.
2. Menkul kıymetleştirme: İpotek finansmanı kuruluşu kredileri devralır ve bunlara dayalı menkul kıymet ihraç eder. Bu yöntem, kredi verenin bakımından bilanço dışı bir finansman yoludur.

İpotek Finansmanı Kuruluşlarının Kuruluş ve Faaliyet İzni Şartları

İpotek finansmanı kuruluşu kurmak iki aşamalı bir izin sürecine tabidir: önce kuruluş izni, ardından faaliyet izni.

Kuruluş izni

III-60.1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre kuruluş izni için başvuracak şirketin anonim ortaklık olarak kurulması, kayıtlı sermaye sistemine tabi olması ve paylarının tamamının nama yazılı olması gerekir. Başlangıç sermayesi, Tebliğ’de 26.08.2020 tarihli ve 31225 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan III-60.1.a sayılı değişiklik tebliğiyle “en az 50.000.000 TL” olarak belirlenmiştir. Tebliğ, Kurulun bu tutarı her yıl yeniden belirleyebileceğini de öngörür. SPKn m.60/2 ise sermayenin “nakden ve her türlü muvazaadan âri olarak ödenmiş olması” şartını kanun düzeyinde koyar.

Ticaret unvanında kuruluşun niteliğini gösteren ibarenin yer alması ve faaliyet konusunun mevzuatla uyumlu olması da kuruluş izninin şartları arasındadır. Bu yapı, yatırımcıların ve üçüncü kişilerin kuruluşu diğer finansal şirketlerden ayırt etmesini sağlar.

Faaliyet izni

Tebliğ’in 8. maddesine göre kuruluş izni alan şirket, belirli bir süre içinde faaliyet izni almak üzere Kurula başvurur. Faaliyet izni için yönetim yapısının oluşturulması, iç sistemlerin kurulması, nitelikli personelin istihdam edilmesi ve faaliyet planının sunulması gerekir. Faaliyet izni almadan ipotek finansmanı faaliyetinde bulunulamaz. SPK’nın kuruluş ve faaliyet izni süreçlerinin genel çerçevesi için SPK nedir yazımıza bakabilirsiniz.

İpotek Finansmanı Kuruluşlarında Kurucular ve Ortaklık Yapısı

SPKn m.60/2, kurucular ile sermayenin veya oy haklarının doğrudan veya dolaylı olarak yüzde on veya daha fazlasına sahip olan pay sahiplerinin, 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nda banka kurucu ortakları için aranan şartları taşımasını zorunlu kılar. Bu, sermaye piyasası kurumları arasında oldukça ağır bir şarttır ve kuruluşların bankalara yakın bir güvenilirlik ölçüsüne tabi tutulduğunu gösterir.

SPK duyurusuna göre ipotek finansmanı kuruluşlarının kurucuları arasında konut finansmanı kuruluşları, geniş yetkili aracı kurumlar, varlık kiralama şirketleri, Toplu Konut İdaresi ve Kurulca uygun görülen diğer kuruluşlar yer alabilir. Kurucuların vergi borcu bulunmaması, haklarında faaliyet sınırlaması veya işlem yasağı bulunmaması gibi şartlar da Tebliğ’de ayrıca aranır.

Pay devirleri

Tebliğ’in 9. maddesine göre ortaklık yapısındaki belirli değişiklikler için Kurul izni alınması zorunludur. Bu maddeye aykırı pay devirleri pay defterine kaydedilmez. Bu kural, ortaklık yapısının kuruluş aşamasındaki güvenilirlik şartlarını faaliyet süresince de korumasını amaçlar. Kamu tüzel kişileri, kamu kurumları ve kamu sermayeli kuruluşların pay sahibi olduğu kuruluşlar için 2020 değişikliğiyle bazı yönetim şartlarında istisna getirilmiştir.

İpotek Finansmanı Kuruluşlarının Faaliyet Konuları ve Yasaklar

İpotek finansmanı kuruluşları yalnızca mevzuatın izin verdiği faaliyetlerde bulunabilir. Tebliğ’in 18. maddesi izin verilen faaliyetleri sayar. Başlıcaları şunlardır:

• Konut finansmanı ve varlık finansmanı kapsamındaki alacakları ve varlıkları devralmak ve devretmek,
• Bu varlıkları teminat olarak alarak konut finansmanı kuruluşlarına kaynak sağlamak,
• Devraldığı varlıkları yönetmek,
• İpotekli sermaye piyasası araçları ihraç etmek,
• Konut finansmanı ve varlık finansmanı fonu kurmak,
• Konut finansmanı kuruluşlarının ihraçlarına garanti vermek veya hizmet sağlayıcılık yapmak,
• Faaliyetlerinden doğan riskleri yönetmek amacıyla türev araç işlemleri yapmak.

Yasak faaliyetler

Tebliğ’in 21. maddesi ipotek finansmanı kuruluşlarının yapamayacağı işleri düzenler. En önemli yasak, bu kuruluşların “Bankacılık Kanununda tanımlandığı üzere mevduat veya katılım fonu toplayamaz” olmalarıdır. Kuruluşlar asıl faaliyetleri dışına çıkamaz ve kaynaklarını ancak sermaye piyasası araçları ihracı ve mevzuatın izin verdiği borçlanmalarla sağlayabilir. Bu yasak, ipotek finansmanı kuruluşlarını bankalardan ayıran temel unsurdur.

Varlık devri ve hizmet sağlayıcı

Tebliğ’in 19. maddesine göre varlık devralma ve teminat alma işlemleri, Kurulca belirlenen asgari unsurları içeren bir sözleşmeyle ve nakit veya ipotekli sermaye piyasası aracı karşılığında yapılır. Teminat olarak alınan varlıklar teminat verenin mülkiyetinde kalmaya devam eder. Tebliğ’in 20. maddesine göre kuruluş, devraldığı varlıkları kendisi yönetebileceği gibi bu hizmeti bir hizmet sağlayıcıdan veya nakit yöneticisinden de alabilir. Hizmet sağlayıcı genellikle kredileri ilk veren bankadır; tahsilat, borçluyla iletişim ve takip işlerini sürdürür.

Varlıkların değerinin belirlenmesi de önemlidir. SPKn m.57/5’e göre Kurul, konut ve varlık finansmanı kapsamında her aşamada belirlediği nitelikleri taşıyan değerleme kuruluşlarınca değerleme yapılmasını zorunlu tutabilir. Değerleme raporunun hatalı olmasından doğan sorumluluk için bağımsız değerleme kuruluşunun sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

İpotek Finansmanı Kuruluşlarında Teminat Varlıkların Korunması

İpotek finansmanı sisteminin en önemli hukuki güvencesi, teminat varlıkların kaynak temin eden kurumun alacaklılarından korunmasıdır. SPKn m.60/3’e göre ipotek finansmanı kuruluşuna teminat gösterilen varlıklar, kaynak temin edilen kurumun yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi durumunda dahi:

• Başka bir amaçla tasarruf edilemez,
• Rehnedilemez ve teminat gösterilemez,
• Kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere üçüncü şahıslar tarafından haczedilemez,
• Bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez,
• İflas masasına dahil edilemez.

Bu koruma, örneğin kaynak temin eden bir bankanın TMSF’ye devredilmesi veya iflas etmesi halinde, ipotek finansmanı kuruluşuna teminat gösterilmiş konut kredilerinin bankanın diğer alacaklılarına dağıtılmasını engeller. Böylece ipotek finansmanı kuruluşunun ve onun ihraç ettiği araçlara yatırım yapanların alacağı güvence altında kalır. Kurul, teminat varlıklara ilişkin kayıtların ayrı bir kuruluş nezdinde de tutulmasını zorunlu kılabilir; bu da varlıkların tespitini kolaylaştırır.

Benzer bir koruma SPKn m.58/2’de konut ve varlık finansmanı fonları için, m.59/3’te ise ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlerin teminat varlıkları için öngörülmüştür. Kanun koyucu, ikincil ipotek piyasasının bütün araçlarında teminatın ihraççının veya kaynak kuruluşun mali sıkıntısından etkilenmemesini temel ilke olarak benimsemiştir.

Haczedilemezliğin sınırları

Haczedilemezlik kuralı mutlak değildir; amacıyla sınırlıdır. Koruma, varlıkların teminat amacına özgülenmiş olmasından kaynaklanır ve ilgili sermaye piyasası araçları itfa edilinceye kadar sürer. Teminat amacı dışında kalan ve teminat ilişkisinden serbest kalan varlıklar, kaynak kurumun genel malvarlığına döner. Kanunda benzer haczedilemezlik hükümleri başka kurumlar için de bulunur; örneğin Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 19.06.2018 tarihli ve E.2017/3092, K.2018/6330 sayılı kararında aktarılan bireysel emeklilik mevzuatındaki hüküm, emeklilik fonu malvarlığının “rehnedilemez, portföye ilişkin olarak yapılan işlemler haricinde teminat gösterilemez, üçüncü şahıslar tarafından haczettirilemez ve iflas masasına dahil edilemez” olduğunu düzenler. Bu tür hükümler, belirli bir amaca özgülenmiş malvarlığının genel alacaklılardan korunmasının sermaye piyasası ve finans hukukunda yerleşik bir teknik olduğunu gösterir.

İpotek Finansmanı Kuruluşlarının İhraç Ettiği Araçlar

SPKn m.3/1-i ipotekli sermaye piyasası aracını, ipotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen pay dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bunların teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçları olarak tanımlar. Bu tanımdan ipotek finansmanı kuruluşlarının ihraç edebileceği üç temel araç türü çıkar:

İpotek teminatlı menkul kıymetler bakımından SPKn m.59/4 önemli bir öncelik kuralı koyar: İhraççının yükümlülüklerini vadesinde yerine getirememesi, yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi, faaliyet izninin kaldırılması veya iflası halinde teminat varlıklardan elde edilen gelir öncelikle bu araçların sahiplerine ödenir. Teminat varlıklarla karşılanmayan alacak için yatırımcılar ihraççının diğer malvarlığına da başvurabilir. Bu “çift güvence”, ipotek teminatlı menkul kıymetleri yatırımcı açısından cazip kılar.

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin yapısı ve yatırımcı hakları ipoteğe dayalı menkul kıymetler yazımızda, genel borçlanma aracı ihracı ise borçlanma araçlarının ihracı yazımızda ele alınmıştır. Halka arz edilen ihraçlarda izahname hazırlanması zorunludur; izahnameden doğan sorumluluk için izahname sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

Derecelendirme

İpotekli sermaye piyasası araçlarının yatırımcılar tarafından değerlendirilmesinde kredi derecelendirme notu önemli bir rol oynar. Notun hatalı olmasından doğan sorumluluk için kredi derecelendirme kuruluşunun sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

İpotek Finansmanı Kuruluşlarında Yönetim ve İç Sistemler

Tebliğ, ipotek finansmanı kuruluşlarının yönetimine bankacılık düzenlemelerine yakın şartlar getirir. Tebliğ’in 11. maddesine göre yönetim kurulu en az beş kişiden oluşur; üyelerde yükseköğrenim ve mesleki deneyim şartları aranır ve bağımsız üye bulundurulması gerekir. Genel müdürün “tam zamanlı ve münhasıran bu görev için istihdam edilmiş olması zorunludur.” Kamu ortaklı kuruluşlar için 2020 değişikliğiyle bu şartların bir kısmına istisna getirilmiştir.

Tebliğ’in 10. ve 15-17. maddeleri iç kontrol, risk yönetimi ve teftiş sistemlerinin kurulmasını zorunlu kılar. Her birim için münhasıran bu görevde çalışan personel bulunması gerekir ve birimlerin raporları belirli aralıklarla yönetim kuruluna sunulur. Bu sistemler, kuruluşun üstlendiği kredi, faiz, likidite ve operasyonel risklerin izlenmesini sağlar.

Kamuyu aydınlatma ve reklam

Tebliğ’in 24. maddesine göre kuruluşlar belirli değişiklikleri Kurula bildirmekle yükümlüdür ve “Kurul tarafından gerekli görülen hususların kamuya duyurulması zorunludur.” İpotekli sermaye piyasası araçları borsada işlem görüyorsa, genel kamuyu aydınlatma kuralları da uygulanır. Tebliğ’in 25. maddesi ilan ve reklamların yanıltıcı olmamasını, objektif bilgi içermesini ve ilgili bilgileri gizlememesini şart koşar. Kuruluşların finansal tabloları SPK’nın finansal raporlama ve bağımsız denetim düzenlemelerine tabidir; bu konuda finansal raporlama ve bağımsız denetim yazımıza bakabilirsiniz.

İpotek Finansmanı Kuruluşlarının Faaliyet İzninin İptali ve Durdurulması

Tebliğ’in 23. maddesine göre Kurul, mevzuata aykırılık, mali yapının zayıflaması, kuruluş veya faaliyet şartlarının kaybedilmesi, on iki ay boyunca faaliyette bulunulmaması veya iznin yanıltıcı beyanla alınması gibi hallerde faaliyet iznini iptal edebilir ya da faaliyeti geçici olarak durdurabilir. Geçici durdurma süresi toplam iki yılı geçemez.

Bu yaptırımlar, SPKn kapsamındaki genel tedbirlerle birlikte uygulanır. Mali yapısı bozulan sermaye piyasası kurumlarına karşı SPK’nın yetkileri için SPK mali durumun bozulması yazımıza, idari para cezaları için SPK idari para cezası yazımıza bakabilirsiniz. Aracı kurumlara ilişkin benzer süreç aracı kurum faaliyet izninin iptali yazımızda anlatılmıştır.

İptal halinde yatırımcının durumu

Faaliyet izninin iptali, kuruluşun ihraç ettiği araçların yatırımcıları bakımından önemli sonuçlar doğurur. İpotek teminatlı menkul kıymetlerde SPKn m.59/4, faaliyet izninin kaldırılması halinde teminat varlıklardan elde edilen gelirin öncelikle yatırımcılara ödeneceğini açıkça düzenler. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerde ise fon kurulmuşsa fon malvarlığı kurucunun malvarlığından ayrıdır ve SPKn m.58/2 uyarınca kurucunun yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi korunur.

İpotek Finansmanı Kuruluşları ve Yatırımcı Bakımından Hukuki Sonuçlar

İpotek finansmanı kuruluşlarının ihraç ettiği araçlara yatırım yapan bir kişi açısından şu noktalar önemlidir:

1. Aracın türünü belirlemek: İpoteğe dayalı menkul kıymet ile ipotek teminatlı menkul kıymet arasındaki fark, kuruluşun iflası halinde başvurulacak kaynakları belirler.
2. Teminat varlıkların kayıtlarını incelemek: Teminat varlıkların ayrı izlenip izlenmediği ve ayrı bir kuruluş nezdinde kayıt tutulup tutulmadığı, koruma hükümlerinin uygulanabilirliğini etkiler.
3. İhraç belgelerini saklamak: İzahname, ihraç belgesi ve derecelendirme raporları, ileride doğabilecek bir tazminat talebinin temel delilleridir.
4. Hizmet sağlayıcının durumunu izlemek: Tahsilatı yapan hizmet sağlayıcının mali durumu bozulursa tahsilatların ayrı hesaplara aktarılıp aktarılmadığı kontrol edilmelidir.

Kuruluşun hukuki sorumluluğu

İpotek finansmanı kuruluşu, ihraç ettiği araçlara ilişkin izahname ve diğer kamuyu aydınlatma belgelerinden SPKn m.10 ve m.32 uyarınca sorumludur. Teminat varlıkların gerçeğe aykırı gösterilmesi, değerinin yüksek gösterilmesi veya kredi kalitesinin olduğundan iyi sunulması halinde yatırımcılar bu hükümlere dayanarak tazminat talep edebilir. Hizmet sağlayıcının veya değerleme kuruluşunun kusuru varsa, bunlar da sorumluluk zincirine dahil olabilir. Kamuyu aydınlatma belgelerinden doğan tazminat için kamuyu aydınlatma belgelerinden doğan tazminat yazımıza bakabilirsiniz.

Kredi borçlusu tüketicinin durumu

Konut kredisinin bir ipotek finansmanı kuruluşuna devredilmesi veya teminat gösterilmesi, kredi borçlusu tüketicinin haklarını ortadan kaldırmaz. Tüketici, kredi sözleşmesinden doğan savunmalarını yeni alacaklıya karşı da ileri sürebilir. Tahsilatı çoğu zaman krediyi veren banka hizmet sağlayıcı sıfatıyla yürütmeye devam ettiğinden, tüketici açısından günlük ilişkide genellikle bir değişiklik olmaz. Alacağın devri halinde ipoteğin de yeni alacaklıya geçmesi ve sicil kayıtlarının buna göre düzenlenmesi gerekir; SPKn m.58/5 fonlar için ipotekli varlığın devrinin sicilde beyanlar hanesine kaydedileceğini öngörür.

Uygulamadaki durum

Türkiye’de ipotek finansmanı kuruluşu sayısı sınırlıdır ve ikincil ipotek piyasası gelişmiş ülkelere göre küçük kalmıştır. Bu nedenle ipotek finansmanı kuruluşlarına ilişkin yayımlanmış yargı kararı da oldukça azdır. Bu alandaki uyuşmazlıklarda kanunun açık hükümleri, tebliğ düzenlemeleri ve borçlanma araçlarına ilişkin genel içtihat birlikte uygulanır. Yatırım yapılacak kuruluşun güncel faaliyet izni durumu SPK’nın kurum listelerinden kontrol edilmelidir.

Bir örnek

Bir banka, verdiği konut kredilerinden oluşan bir portföyü bir ipotek finansmanı kuruluşuna teminat göstererek kaynak sağlar. İpotek finansmanı kuruluşu bu teminat varlıklara dayanarak ipotek teminatlı menkul kıymet ihraç eder. Bir süre sonra bankanın yönetimi ve denetimi kamuya devredilir. Bankanın alacaklıları teminat gösterilen kredilere haciz koymak ister; ancak SPKn m.60/3 uyarınca bu varlıklar kamu alacakları için dahi haczedilemez ve iflas masasına dahil edilemez. Teminat varlıklardan gelen tahsilatlar, ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerine ödenmeye devam eder. Tahsilatlar alacağı karşılamazsa, yatırımcılar SPKn m.59/4 uyarınca ihraççı ipotek finansmanı kuruluşunun diğer malvarlığına da başvurabilir.

İpotek Finansmanı Kuruluşları Hakkında Sık Sorulan Sorular

İpotek finansmanı kuruluşu nedir?

Konut ve varlık finansmanı kapsamında alacakları devralan, teminat olarak alan ve bunlara dayalı sermaye piyasası araçları ihraç eden, SPK iznine tabi anonim ortaklıktır.

İpotek finansmanı kuruluşları mevduat toplayabilir mi?

Hayır. Tebliğ, bu kuruluşların mevduat veya katılım fonu toplamasını açıkça yasaklar.

Asgari sermaye ne kadardır?

III-60.1.a ile başlangıç sermayesi en az 50 milyon TL olarak belirlenmiştir; Kurul tutarı yıllık olarak yeniden belirleyebilir.

Kimler ipotek finansmanı kuruluşu kurabilir?

Konut finansmanı kuruluşları, geniş yetkili aracı kurumlar, varlık kiralama şirketleri, Toplu Konut İdaresi ve Kurulca uygun görülen diğer kuruluşlar.

Kuruluşların ortaklarında hangi şartlar aranır?

Kurucular ve yüzde on veya daha fazla paya sahip ortaklar, banka kurucu ortakları için aranan şartları taşımalıdır.

Konut finansmanı fonundan farkı nedir?

İpotek finansmanı kuruluşu tüzel kişiliği olan bir anonim ortaklıktır; konut finansmanı fonu ise tüzel kişiliği olmayan bir malvarlığıdır.

Teminat varlıklar haczedilebilir mi?

Hayır. SPKn m.60/3’e göre kaynak kurumun yönetimi kamuya devredilse dahi teminat varlıklar haczedilemez ve iflas masasına dahil edilemez.

İpotek teminatlı menkul kıymet sahiplerinin güvencesi nedir?

Teminat varlıklardan öncelikli ödeme ve bunun yetmemesi halinde ihraççının diğer malvarlığına başvurma hakkı.

Konut kredim bir ipotek finansmanı kuruluşuna devredilirse ne değişir?

Kredi sözleşmesinden doğan haklarınız devam eder; tahsilatı genellikle krediyi veren banka hizmet sağlayıcı olarak sürdürür.

Faaliyet izni hangi hallerde iptal edilir?

Mevzuata aykırılık, mali yapının zayıflaması, şartların kaybı, on iki ay faaliyetsizlik veya yanıltıcı beyanla izin alınması gibi hallerde.

Kuruluş ihraç belgelerindeki hatalardan sorumlu mudur?

Evet. İzahname ve diğer kamuyu aydınlatma belgelerinden SPKn m.10 ve m.32 uyarınca sorumludur.

İpotek finansmanı kuruluşları hangi kurumun denetimindedir?

Sermaye Piyasası Kurulu’nun. Kuruluşlar SPKn m.35 uyarınca sermaye piyasası kurumudur.

Sonuç

İpotek finansmanı kuruluşları, konut kredilerini sermaye piyasasına taşıyarak ikincil ipotek piyasasının işlemesini sağlayan özel sermaye piyasası kurumlarıdır. SPKn m.60 ve III-60.1 sayılı Tebliğ, bu kuruluşları yüksek sermaye, banka kurucularına benzer ortaklık şartları, mevduat toplama yasağı ve sıkı iç sistem kurallarıyla düzenler. Sistemin en önemli güvencesi, teminat varlıkların kaynak temin eden kurumun yönetimi kamuya devredilse dahi haczedilemez ve iflas masasına dahil edilemez olmasıdır. Yatırımcı açısından aracın türü, teminat varlıkların ayrı izlenmesi ve ihraç belgelerinin doğruluğu, olası bir uyuşmazlıkta başvurulacak hakların kapsamını belirler.

İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve faaliyet izni süreçleri, ipotekli sermaye piyasası aracı ihraçları veya bu araçlardan doğan yatırımcı uyuşmazlıkları konusunda destek almak için bir sermaye piyasası avukatı ile görüşebilirsiniz.

Bu makale Av. Fatih Sefer tarafından hazırlanmıştır.

Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu
Osmaniye Mah., İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul