Konut ve Varlık Finansmanı Fonları: Hukuki Rejim

Konut ve varlık finansmanı fonları, konut kredileri, tüketici kredileri, finansal kiralama alacakları gibi varlıkları devralarak bu varlıklar karşılığında ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç eden, tüzel kişiliği olmayan ve fon içtüzüğüyle kurulan malvarlıklarıdır. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (SPKn) m.57 ve m.58 ile düzenlenen bu yapılar, Türk hukukunda menkul kıymetleştirmenin (securitization) temel aracıdır. Bir banka, kullandırdığı kredileri bilançosundan çıkarıp fona devreder; fon da bu kredilerin nakit akışına dayanan menkul kıymetleri yatırımcılara satar. Yatırımcının parası krediyi veren kuruluşa, kredi borçlularının ödemeleri ise fon aracılığıyla yatırımcıya gider.

Bu yazıda konut ve varlık finansmanı kavramlarını, fonların kuruluşunu ve kurucularını, fon kurulunun görev ve sorumluluklarını, fon portföyüne alınabilecek varlıkları, fon malvarlığının ayrılığı ve haciz yasağını, risk tutma yükümlülüğünü, ihraç yöntemlerini ve tavanını, kredi borçlusunun ve yatırımcının haklarını ele alıyoruz.

Konut ve Varlık Finansmanı Fonlarına İlişkin Kanun Metni

Konut ve Varlık Finansmanı Fonları: Temel Kavramlar

SPKn m.57/1, konut finansmanını dar bir şekilde tanımlar: Tüketicilere konut edinmeleri için kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması, sahip oldukları konutun teminatı altında kredi verilmesi ve bu kredilerin yeniden finansmanı. Varlık finansmanı ise daha geniş bir kavramdır; m.57/4’e göre konut finansmanı kapsamındakiler dahil, Kurulca uygun görülen varlıklara dayalı sermaye piyasası araçlarının ihracını ifade eder. Taşıt kredileri, ihtiyaç kredileri, kredi kartı alacakları, ticari krediler ve finansal kiralama alacakları da bu sayede menkul kıymetleştirilebilir.

Bu iki faaliyet için iki ayrı fon türü öngörülmüştür:

Konut ve varlık finansmanı fonları, menkul kıymet yatırım fonlarıyla aynı hukuki temele dayanır: Her ikisi de tüzel kişiliği olmayan ve inançlı mülkiyet esasına göre yönetilen malvarlıklarıdır. Yatırım fonunun hukuki niteliği yazımızda anlatılan ilkeler bu fonlar için de geçerlidir. Ancak iki önemli fark vardır. Birincisi, menkul kıymet yatırım fonunda yatırımcı fonun ortağı gibidir ve fon değerindeki artış ve azalışa doğrudan katılır; konut ve varlık finansmanı fonunda ise yatırımcı bir borçlanma aracına benzeyen menkul kıymet satın alır ve belirli bir ödeme planına göre anapara ve getiri bekler. İkincisi, menkul kıymet yatırım fonunu portföy yönetim şirketi yönetirken, konut ve varlık finansmanı fonunu fon kurulu yönetir.

SPKn m.58/1, ipoteğe ve varlığa dayalı menkul kıymetleri “ilgili fonların veya ipotek finansmanı kuruluşlarının portföyündeki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen sermaye piyasası araçları” olarak tanımlar. Bu araçların ayrıntılı özellikleri ipoteğe dayalı menkul kıymetler yazımızda ele alınmıştır. Burada vurgulanması gereken nokta, bu menkul kıymetlerin ihraççının genel yükümlülüğü olmadığı, yalnızca fon portföyündeki varlıklara dayandığıdır. Bu yönüyle, ihraççının tüm malvarlığıyla sorumlu olduğu ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlerden (SPKn m.59) ayrılır.

Konut ve Varlık Finansmanı Fonlarının Kuruluşu ve Kurucular

III-58.1 sayılı Tebliğ, 2021 yılındaki değişiklikle son şeklini alan kurucu tanımında bankaları, finansal kiralama ve finansman şirketlerini, varlık yönetim şirketlerini, ipotek finansmanı kuruluşlarını ve geniş yetkili aracı kurumları saymıştır. Kurucunun hangi kuruluş olduğu, fonun hangi varlıkları devralabileceğini de belirler:

• Finansal kiralama ve finansman şirketleri ile varlık yönetim şirketlerinin kurduğu fonlar, yalnızca kurucularının aktifindeki varlıkları devralarak ihraç yapabilir.
• Bankaların, ipotek finansmanı kuruluşlarının ve geniş yetkili aracı kurumların kurduğu fonlar ise kurucunun yanı sıra diğer kaynak kuruluşların varlıklarını da devralabilir. Bu fonlar ayrıca bankalar ve ipotek finansmanı kuruluşlarının ihraç ettiği teminatlı menkul kıymetleri satın alarak VDMK ihraç edebilir.

Kurucuların kendi özel mevzuatlarının ve sermaye piyasası mevzuatının öngördüğü şartları sağlaması, haklarında faaliyet sınırlaması veya durdurma kararı bulunmaması gerekir. Kurucu bir banka, finansal kiralama şirketi, finansman şirketi veya varlık yönetim şirketi ise fonun kuruluşu için Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun uygun görüşü de alınır.

Fonun kuruluşu ve ihraçlar, yatırım fonu içtüzüğüne benzer şekilde bir fon içtüzüğüne dayanır. İçtüzük, fonun amacını, süresini, fon kurulunun yapısını, portföye alınacak varlıkların türünü ve fonun sona erme esaslarını belirler. SPKn m.58/6, fonun kuruluşu, kurucuları, faaliyet şartları, yönetimi ve sona ermesine ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisini SPK’ya vermiştir.

SPKn m.58/8 (7222 sayılı Kanun ile eklenen fıkra), fonun tapu, ticaret sicili ve diğer resmi sicillerdeki işlemler bakımından tüzel kişiliği haizmiş gibi kabul edilmesini öngörür. Devrinin geçerliliği sicil kaydına bağlı olan varlıklar fon adına tescil edilir; bu işlemler fon kurucusu ile fon kurulunu temsil eden birer yetkilinin müşterek imzasıyla yapılır. SPKn m.58/5 ise ipotekle teminat altına alınmış bir varlık fona alındığında bu devrin ilgili sicilde beyanlar hanesine kaydedilmesini zorunlu kılar.

Fon Kurulu ve Hizmet Sağlayıcı

Konut ve varlık finansmanı fonlarının en belirgin özelliği, fonun bir fon kurulu tarafından yönetilmesidir. SPKn m.58/3’e göre fon kurulu, menkul kıymet sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde fonu temsil eder ve yönetir; fon portföyüne alınan varlıkların kayıtlarının doğruluğundan ve bu varlıkların korunması ve saklanmasından sorumludur.

III-58.1 sayılı Tebliğ’in 11. maddesine göre fon kurulu, kurucunun yönetim kurulu kararıyla atanan üç kişiden oluşur. Üyelerden en az birinin bağımsız olması ve en az birinin ileri düzey lisansa sahip olması gerekir. Üyelerde mesleki tecrübe, itibar ve sabıka şartları aranır. Fon kurulu; içtüzüğün uygulanmasından, portföy yönetiminden, varlıkların saklanmasından, kayıtların tutulmasından, yatırımcılara raporlamadan ve hizmet sağlayıcının denetiminden sorumludur.

Fon kurulunun sorumluluğu ağırdır. SPKn m.110/1-a, fon kuruluna tevdi edilen sermaye piyasası araçlarının, nakdin ve diğer kıymetlerin kendisinin veya başkasının menfaatine satılmasını, kullanılmasını, rehnedilmesini veya gizlenmesini güveni kötüye kullanma suçunun nitelikli hâli olarak düzenler. SPKn m.110/2 de fon kurulu bünyesindeki kayıtları bozan, yok eden veya değiştiren kişileri ayrıca cezalandırır. Bu hükümler, fon kurulunun menkul kıymet yatırım fonlarındaki portföy yönetim şirketine benzer bir güven ilişkisi içinde olduğunu gösterir.

Varlıkların günlük yönetimi ise hizmet sağlayıcı tarafından yürütülür. Hizmet sağlayıcı genellikle varlıkları fona devreden kaynak kuruluşun kendisidir: Bir banka kredileri fona devretse bile, kredi borçlularından taksitleri tahsil etmeye, borçluları takip etmeye ve fona raporlama yapmaya devam eder. Tebliğ’e göre hizmet sağlayıcı aylık raporlama yapar, bağımsız denetime tabidir ve sözleşme sona erdiğinde kayıt ve hesapları fon kuruluna devreder. Bu yapı, kredi borçlusunun çoğu zaman alacağın fona devredildiğini fark etmemesine yol açar.

Fon varlıklarının saklanması ve kayıtlarının tutulması bakımından, menkul kıymet yatırım fonlarındaki portföy saklama hizmeti ilkeleri yol gösterici niteliktedir. Konut ve varlık finansmanı fonlarında saklama ve kayıt sorumluluğu kanunen doğrudan fon kuruluna verilmiştir; ancak menkul kıymetlerin kendisi Merkezi Kayıt Kuruluşu nezdinde kayden izlenir.

Konut ve Varlık Finansmanı Fonlarının Portföyüne Alınabilecek Varlıklar

III-58.1 sayılı Tebliğ’in 15. maddesi, fon türüne göre portföye alınabilecek varlıkları ayrı ayrı sayar.

Konut finansmanı fonu portföyüne başlıca şu varlıklar alınabilir:

• İpotekle teminat altına alınmış konut finansmanı kredilerinden doğan alacaklar,
• Konut amaçlı finansal kiralama alacakları,
• İpotekle teminatlandırılmış ticari krediler,
• Toplu Konut İdaresi’nin konut satışından doğan alacakları,
• Bu varlıklara ilişkin riskten korunma amaçlı türev araçlardan doğan haklar.

Varlık finansmanı fonu portföyüne ise başlıca şu varlıklar alınabilir:

• Tüketici kredileri ve ticari kredilerden doğan alacaklar,
• Finansal kiralama alacakları,
• Toplu Konut İdaresi’nin taksitli gayrimenkul satış alacakları,
• Faturalı satışlardan doğan senetli alacaklar,
• Bankalar ve ipotek finansmanı kuruluşlarının ihraç ettiği teminatlı menkul kıymetler,
• Varlık yönetim şirketlerinin bankalardan devraldığı kredi alacakları (2021 değişikliğiyle eklenmiştir),
• Nakit değerlendirme ve yedek hesap varlıkları.

Varlıkların fona devri, kaynak kuruluşla yapılan devir sözleşmesiyle gerçekleşir. Tebliğ, devredilecek varlıkların belirli nitelikleri taşımasını şart koşar; örneğin banka kaynaklı ihraçlarda devredilen kredilerin Kredi Sınıflandırma Yönetmeliği’ne göre donuk alacak niteliğinde olmaması gerekir. Nitelik şartlarına uymadığı sonradan anlaşılan varlıklar, kaynak kuruluş tarafından kısa sürede uygun varlıklarla değiştirilir. Fon portföyü, ihraç tarihini izleyen en geç bir ay içinde oluşturulur.

Varlık yönetim şirketlerinin kaynak kuruluş olduğu ihraçlarda özel kurallar vardır: Devralınan alacak portföyü bir bütün olarak ve gerçeğe uygun değeriyle fona devredilir ve bu ihraçlarda VDMK’lar yalnızca yurt dışında satılabilir. Ayrıca varlık yönetim şirketlerinin kaynak kuruluş olduğu varlığa dayalı menkul kıymetler, menkul kıymet yatırım fonlarının portföylerine dahil edilemez. Bu sınırlamalar, sorunlu alacaklara dayalı ürünlerin bireysel yatırımcıya ulaşmasını önlemeyi amaçlar.

Varlıklar üzerindeki teminatların (ipotek, rehin, kefalet) fona geçişi de önemlidir. Kredi alacağıyla birlikte bu alacağa bağlı fer’i haklar da kural olarak devralana geçer. Bu konuda genel çerçeve için sermaye piyasası araçları üzerinde teminat yazımıza bakılabilir.

Konut ve Varlık Finansmanı Fonlarında Malvarlığının Ayrılığı ve Haciz Yasağı

Menkul kıymetleştirmenin hukuken işlemesi, fona devredilen varlıkların devredenin iflasından ve alacaklılarından korunmasına bağlıdır. Yatırımcı, krediyi veren bankanın değil, devredilen kredilerin riskini üstlenmek ister. SPKn m.58/2 bu korumayı sağlar: Fonun malvarlığı, kurucunun, fona hizmet sağlayanların ve varlıkları devredenlerin malvarlığından ayrıdır. Menkul kıymetler itfa edilinceye kadar fon malvarlığı, bu kişilerin yönetimi kamu kurumlarına devredilse bile başka amaçla kullanılamaz, kamu alacakları dahil haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez.

Bu hüküm, menkul kıymet yatırım fonları için öngörülen SPKn m.53’ten daha geniştir. m.53, fon malvarlığını kurucunun ve saklayıcının malvarlığından ayırırken; m.58/2, buna ek olarak “fona hizmet sağlayanların ve fon portföyüne alacaklarını veya varlıklarını devredenlerin” malvarlığından da ayırır. Böylece kaynak kuruluş olan banka iflas etse veya yönetimi Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’na devredilse bile, fona devredilmiş krediler bankanın alacaklılarına ödenmez.

Haciz yasağı uygulamada şu sonucu doğurur: Kaynak kuruluşun alacaklısı, fona devredilmiş bir kredi alacağını kaynak kuruluşun malvarlığı sanarak haczettirmek isterse, fon kurulu bu haczin kaldırılması için şikâyet yoluna gidebilir. Fon kayıtlarında devrin tarihi ve kapsamı, bu nedenle kritik bir delildir. Tebliğ’in varlıklara dosya numarası verilmesini ve devredilen kredilere ilişkin ayrıntılı bilgilerin kaydını zorunlu tutması bu amaca hizmet eder.

Fon malvarlığı, fon hesabına olması ve içtüzükte hüküm bulunması şartıyla kredi almak, türev araç işlemleri veya benzeri işlemler dışında teminat da gösterilemez. Riskten korunma amaçlı türev işlemlerin karşı tarafı, bu nedenle içtüzükte yetki bulunmadıkça fon varlıkları üzerinde teminat hakkı elde edemez.

İhraç Yöntemleri, İhraç Tavanı ve Risk Tutma Yükümlülüğü

Konut ve varlık finansmanı fonlarının ihraç ettiği menkul kıymetler üç yolla satılabilir:

• Halka arz: İzahname hazırlanarak tek seferde yapılır ve menkul kıymetlerin borsada işlem görmesi için başvurulur. Halka arz edilen İDMK ve VDMK’lar için kredi derecelendirmesi zorunludur ve notların düzenli olarak gözden geçirilmesi gerekir. Halka arz ve izahname rejimi bu ihraçlarda da uygulanır.
• Nitelikli yatırımcıya satış: Halka arz edilmeksizin yalnızca nitelikli yatırımcılara satış yapılabilir.
• Tahsisli satış: Birim nominal değeri en az 100.000 TL olmak şartıyla belirli kişilere tahsisli ihraç yapılabilir. Halka arz edilmeksizin ihraç yazımızda bu yöntemin genel kuralları ele alınmıştır.

Menkul kıymetler, vade, ödeme zamanı, getiri türü, ödeme önceliği, tasfiye hakları ve kredi riski bakımından farklı tertiplerde ihraç edilebilir. Örneğin kıdemli tertip önce ödenirken, ast tertip ancak kıdemli tertip ödendikten sonra pay alır. Bu yapı, aynı varlık havuzundan farklı risk profillerine uygun ürünler çıkarılmasını sağlar; ancak yatırımcının hangi tertipten menkul kıymet aldığını ve ödeme sırasındaki yerini iyi anlamasını gerektirir.

Halka arz edilmeksizin veya yurt dışında yapılacak ihraçlar için SPK bir ihraç tavanı belirler. 2020 değişikliğinden sonraki düzenlemeye göre tek kaynak kuruluş varsa tavan, kaynak kuruluşun son yıllık finansal tablosundaki aktif toplamının iki katıdır. Birden fazla kaynak kuruluş varsa kurucunun aktif toplamının iki katı ile kaynak kuruluşların devrettiği varlıklar oranında hesaplanan aktif toplamlarının iki katından yüksek olanı esas alınır. İpotek finansmanı kuruluşlarının veya bu kuruluşların kurduğu fonların ihraçlarında bu tavan uygulanmaz. Mevcut menkul kıymetler tamamen itfa edilmeden aynı fon üzerinden yeni tavan başvurusu yapılamaz.

2018 değişikliğiyle getirilen risk tutma yükümlülüğü, menkul kıymetleştirmede çıkar çatışmasını sınırlayan en önemli kuraldır. Kaynak kuruluş veya kurucu, ihraç edilen menkul kıymetlerin nominal değerinin %5’ini satın alarak vade sonuna kadar elinde tutmakla yükümlüdür. Tertipler farklı derecelendirme notlarına sahipse bu yükümlülük en düşük kalitedeki tertipten karşılanır. SPK bu oranı varlık türüne göre farklılaştırabilir veya %10’a kadar artırabilir. Kuralın amacı, krediyi veren kuruluşun kötü kalitedeki kredileri fona aktarıp riski tamamen yatırımcıya devretmesini önlemektir. Kurucu ile yatırımcı arasındaki çıkar ayrışmasının genel çerçevesi için yatırım fonlarında çıkar çatışması yazımıza bakılabilir.

Kredisi Fona Devredilen Borçlunun Hakları

Konut veya tüketici kredisi kullanan kişi, kredisinin bir konut veya varlık finansmanı fonuna devredildiğini çoğu zaman bilmez; çünkü hizmet sağlayıcı olarak aynı banka taksitleri tahsil etmeye devam eder. Bu durumda borçlunun hukuki konumu, alacağın devrine ilişkin genel hükümlere göre belirlenir.

Türk Borçlar Kanunu’nun alacağın devrine ilişkin hükümleri uyarınca alacak, borçlunun rızası aranmaksızın devredilebilir; ancak borçlu, devri öğrendiği anda devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir. Dolayısıyla tüketici, kredi sözleşmesinden doğan itirazlarını, örneğin haksız şart, fazla tahsil edilen masraf veya erken ödeme indirimi gibi taleplerini, alacak fona devredilmiş olsa bile ileri sürebilir. Devirden habersiz olarak eski alacaklıya iyi niyetle yapılan ödeme de borçluyu borcundan kurtarır.

Konut kredilerinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un konut finansmanı sözleşmelerine ilişkin hükümleri (m.32 vd.) uygulanmaya devam eder. Örneğin tüketicinin m.37 uyarınca borcunu erken ödeme hakkı ve erken ödemede faiz indirimi talep etme hakkı, kredinin fona devredilmesiyle ortadan kalkmaz. Değişken faizli konut kredilerinde m.36’daki sınırlamalar da aynen geçerlidir. SPKn m.57/3 ise konut finansmanı kuruluşlarına konut edinme amacını tespit etme ve krediyi ipotek veya Kurulca uygun görülen teminatlarla güvence altına alma yükümlülüğü getirir.

Borcun ödenmemesi hâlinde takip, genellikle hizmet sağlayıcı tarafından fon adına yürütülür. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte, ipoteğin fona devredildiğinin tapu sicilinde beyanlar hanesine işlenmiş olması (SPKn m.58/5) takip ehliyeti bakımından önem taşır. Borçlu, takibi kimin ve hangi sıfatla yaptığını kontrol etmeli, gerektiğinde devir belgelerinin ibrazını istemelidir.

Yatırımcının Hakları ve Sorumluluk

İDMK veya VDMK satın alan yatırımcının hakları, izahname veya ihraç belgesi, fon içtüzüğü ve SPKn m.58 hükümleriyle belirlenir. Yatırımcı; menkul kıymetin ödeme planına göre anapara ve getiri alma, fon portföyüne ilişkin periyodik raporlara ulaşma, derecelendirme notlarındaki değişikliklerden haberdar olma ve fon malvarlığının yalnızca menkul kıymet sahipleri için kullanılmasını isteme haklarına sahiptir. Tebliğ, derecelendirme notlarının ve portföye ilişkin bilgilerin KAP’ta ve kurucunun internet sitesinde ilan edilmesini öngörür; bu yükümlülük kamuyu aydınlatma rejiminin bir parçasıdır.

Sorumluluk bakımından üç ayrı ilişki vardır:

• Fon kurulunun sorumluluğu: SPKn m.58/3 ve m.58/4 uyarınca fon kurulu, menkul kıymet sahiplerinin haklarını korumakla yükümlüdür ve bu ilişkiye vekâlet hükümleri kıyasen uygulanır. Varlık kayıtlarının yanlış tutulması veya varlıkların korunmaması hâlinde fon kurulu sorumludur.
• Kaynak kuruluşun sorumluluğu: Devredilen varlıkların izahnamede açıklanan niteliklere uymaması, değiştirme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi veya hizmet sağlayıcı olarak tahsilatların fona aktarılmaması kaynak kuruluşun sorumluluğunu doğurur.
• İzahname sorumluluğu: Halka arzda izahnamedeki yanlış veya eksik bilgiler için izahname sorumluluğu hükümleri uygulanır. Varlık havuzunun kalitesine ilişkin yanıltıcı açıklamalar bu kapsamdadır.

Yatırımcının dikkat etmesi gereken temel risk, menkul kıymetin geri ödemesinin yalnızca fon portföyündeki varlıklara dayanmasıdır. Kredi borçlularının ödememesi hâlinde yatırımcı, kaynak kuruluşun genel malvarlığına başvuramaz; risk tutma yükümlülüğü ve tertip yapısı ise bu riski yalnızca kısmen azaltır. Bu yönüyle İDMK ve VDMK, ihraççının genel yükümlülüğü olan borçlanma araçlarından farklıdır. Faizsiz finans ilkelerine uygun benzer bir yapı ise kira sertifikaları ile kurulur.

Dejure ve açık kaynaklarda yapılan araştırmada, konut veya varlık finansmanı fonlarına ilişkin yatırımcı ile fon kurulu ya da kaynak kuruluş arasında görülmüş ve yayımlanmış bir yargı kararına rastlanmamıştır. Bu durum, Türkiye’de bu ürünlerin ağırlıklı olarak nitelikli ve kurumsal yatırımcılara satılmasıyla açıklanabilir. Uyuşmazlık hâlinde mahkemeler, menkul kıymet yatırım fonlarına ve borçlanma araçlarına ilişkin içtihatlardan ve vekâlet hükümlerinden yararlanacaktır.

Konut ve Varlık Finansmanı Fonlarının Sona Ermesi ve Devri

III-58.1 sayılı Tebliğ’in 27 ve 28. maddeleri fonun sona ermesini ve devrini düzenler. Süreli fonlarda süre dolduğunda, süresiz fonlarda ise ihraç edilen menkul kıymetlere ilişkin yükümlülükler yerine getirildikten sonra fon kurulu SPK’ya başvurarak fonun sona ermesini talep eder. Sona erme kararından sonra yeni menkul kıymet ihraç edilemez. Menkul kıymetlerin itfasından sonra fonda kalan fazla nakdin nasıl kullanılacağı izahnamede veya ihraç belgesinde gösterilmelidir.

Kurucunun faaliyet izninin iptal edilmesi veya geri ödemelerde güçlük yaşanması hâllerinde fonun başka bir kurucuya devri gündeme gelir. Bu durumda dahi SPKn m.58/2’deki ayrılık ilkesi devam eder; fon malvarlığı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar yalnızca menkul kıymet sahipleri için kullanılabilir. Menkul kıymet yatırım fonlarının tasfiyesine ilişkin genel ilkeler için yatırım fonu tasfiyesi yazımıza bakılabilir.

Ödeme güçlüğü durumunda menkul kıymet sahiplerinin ortak hareket etmesi gerekebilir. Borçlanma araçlarında bu ihtiyaç için borçlanma aracı sahipleri kurulu mekanizması öngörülmüştür; İDMK ve VDMK’larda ise yatırımcı haklarının kullanımı esas olarak fon kurulu aracılığıyla yürür. Bu nedenle fon kurulunun bağımsız üyesinin varlığı ve fon kurulunun hesap verebilirliği yatırımcı açısından belirleyicidir.

Sık Sorulan Sorular

Konut ve varlık finansmanı fonları nedir?

Kredi ve kiralama alacakları gibi varlıkları devralıp bu varlıklar karşılığında ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç eden, tüzel kişiliği olmayan ve fon içtüzüğüyle kurulan malvarlıklarıdır.

Konut finansmanı fonu ile varlık finansmanı fonu arasındaki fark nedir?

Konut finansmanı fonu ipotekli konut kredilerine dayalı İDMK ihraç eder; varlık finansmanı fonu ise tüketici ve ticari krediler gibi daha geniş varlıklara dayalı VDMK ihraç eder.

Bu fonları kimler kurabilir?

Bankalar, finansal kiralama ve finansman şirketleri, varlık yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları ve geniş yetkili aracı kurumlar kurabilir.

Fonu kim yönetir?

Kurucunun yönetim kurulu kararıyla atanan, en az biri bağımsız üç kişilik fon kurulu yönetir. Varlıkların günlük tahsilatını ise hizmet sağlayıcı yürütür.

Krediyi veren banka iflas ederse fondaki krediler ne olur?

Fon malvarlığı kaynak kuruluşun malvarlığından ayrıdır, haczedilemez ve iflas masasına girmez. Krediler menkul kıymet sahipleri için kullanılmaya devam eder.

Kredim fona devredildi; hangi haklarım korunur?

Devri öğrendiğiniz ana kadar bankaya karşı sahip olduğunuz savunmaları fona karşı da ileri sürebilirsiniz. Erken ödeme gibi tüketici hakları da devam eder.

Kredi devri için borçlunun onayı gerekir mi?

Hayır. Alacağın devri borçlunun rızasına bağlı değildir. Ancak devirden habersiz eski alacaklıya iyi niyetle yapılan ödeme borçluyu borçtan kurtarır.

Risk tutma yükümlülüğü nedir?

Kaynak kuruluş veya kurucunun, ihraç edilen menkul kıymetlerin nominal değerinin %5’ini satın alıp vadeye kadar elinde tutma yükümlülüğüdür. SPK bu oranı %10’a kadar artırabilir.

VDMK’ları bireysel yatırımcılar satın alabilir mi?

Halka arz edilen VDMK ve İDMK’ları satın alabilir. Nitelikli yatırımcıya veya tahsisli satılanlar ise bireysel yatırımcılara yönelik değildir.

Halka arzda derecelendirme zorunlu mu?

Evet. Halka arz edilecek İDMK ve VDMK’lar için kredi derecelendirmesi yapılması ve notların düzenli gözden geçirilmesi zorunludur.

Kredi borçluları ödemezse yatırımcı bankaya başvurabilir mi?

Kural olarak hayır. İDMK ve VDMK yalnızca fon portföyüne dayanır. Ancak izahnamedeki yanıltıcı bilgi veya kaynak kuruluşun yükümlülük ihlali varsa sorumluluk doğabilir.

Konut ve varlık finansmanı fonu ile menkul kıymet yatırım fonu aynı şey mi?

Hayır. Her ikisi de tüzel kişiliği olmayan malvarlığıdır; ancak konut ve varlık finansmanı fonu borçlanma aracına benzer menkul kıymet ihraç eder ve fon kurulu tarafından yönetilir.

Sonuç

Konut ve varlık finansmanı fonları, kredi alacaklarını sermaye piyasası araçlarına dönüştürerek bankalar ve finansman kuruluşları için yeni bir kaynak, yatırımcılar için ise varlık havuzuna dayalı bir yatırım imkânı sunar. Sistemin hukuki güvencesi, fon malvarlığının kurucunun, hizmet sağlayıcının ve kaynak kuruluşun malvarlığından ayrılmasına, fon kurulunun bağımsız ve sorumlu yönetimine ve kaynak kuruluşun %5 risk tutma yükümlülüğüne dayanır. Kredi borçlusunun hakları, alacağın fona devriyle zayıflamaz; tüketici, bankaya karşı sahip olduğu savunmaları fona karşı da ileri sürebilir. Yatırımcı ise menkul kıymetin yalnızca fon portföyüne dayandığını, tertip yapısını ve derecelendirme notlarını dikkate alarak karar vermelidir.

Konut ve varlık finansmanı fonu kuruluşu, varlık devri, fon kurulunun sorumluluğu veya kredisi fona devredilen borçlunun hakları konusunda destek almak için bir sermaye piyasası avukatı ile görüşebilirsiniz.

Bu makale Av. Fatih Sefer tarafından hazırlanmıştır.

Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu
Osmaniye Mah., İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul